Офисная недвижимость
Спрос на офисные помещения изменился. Крупные корпорации, до кризиса выступавшие против удаленной работы, готовы перевести на дистанционную деятельность до 30% сотрудников. Другие компании вынуждены просто сократить штат.
Это ведет к росту уровня вакантности: если в начале 2020 года показатель вакантности объектов класса А, B и B+ составлял 11% в Алматы и 12% в Нур-Султане, то уже к середине года он может возрасти до 22%.
Для оптимизации офисного пространства управляющие компании экспериментируют с форматом и площадями – проще сдать четыре офиса по 50 кв.м, чем один на 200 кв.м. Частные инвесторы придерживаются похожего мнения – покупают небольшие офисы для арендного бизнеса. При правильном выборе такие помещения не потеряют в цене, а окупаемость составит менее 10 лет.
Кстати, BI в строящемся бизнес-центре Centro в Нур-Султане предусмотрел формат smart-офисов. Это компактные, полностью меблированные офисы с общими зонами: переговорными комнатами, кофе-поинтами, мягкими уголками, столовой.
Офисные форматы с краткосрочной арендой, такие как коворкинги WeWork, предлагают своим клиентам солидные скидки в обмен на долгосрочные соглашения аренды.
«То, что происходит на рынке, напоминает 2014—2015 годы»
Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы, когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.
А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.
К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.
В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.
Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.
Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20%. Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.
Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.
Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.
Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.
Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.
Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.
Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.
Что происходит с торговыми площадками?
Ритейл недвижимость проседает в позициях привлекательности для инвесторов на протяжении последних трех лет. Дмитрий Леус отмечает стабильное снижение количества введенных торговых центров в столице. Инвестор прогнозирует, что к концу года большая часть инвестиционных проектов сместится в регионы, где рынок не перенасыщен развлекательными объектами.
Дмитрий Леус считает, что в 2020-2021 году увеличатся масштабы регионального строительства развлекательных центров, а также развития системы логистики. Эти направления он называет наиболее перспективным для вложений. Особенно складские помещения, показывающие непрерывный рост и понемногу вытесняющие из таблицы лидеров офисные и торговые объекты.
На правах рекламы.
Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии
Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.
Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.
Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.
То есть мало сейчас иметь хорошее расположение и нормальный ремонт, нужно иметь еще что-то сверх этого. Удивительно, но даже крупнейшие игроки на рынке не могут терпеть убыток на достаточно небольшом временном отрезке. Что уж говорить про малый бизнес, который просто не «потянет» такие траты.
Но самое смешное и удивительное в этой истории заключается в цене аренды — она едва превышала 300 тысяч в месяц. По сути, это копейки для центра города с населением в 6 миллионов человек. Однако в условиях пандемии, даже такие незначительные для сетевиков траты, оказываются слишком высокими.
Все это говорит о том, что стандартная схема «от дедушки досталось помещение в центре — и ты навечно обеспечен» просто перестает работать. А это, в свою очередь. Дает ясный сигнал, что на рынке коммерческой недвижимости уже произошли фундаментальные изменения, требующие долгосрочного и внимательного изучения.
Как изменился малый бизнес за время пандемии
Еще до пандемии малый бизнес постепенно покидал маленькие торговые помещения в городе, и перемещался в интернет. Теперь люди понимают, что продавать футболки из Китая выгоднее через Вайлдберриз, чем в грязном и темном магазинчике. Естественно, этот факт сильно повлиял на позиции коммерческой недвижимости, однако никаких глобальных изменений пока замечено не было.
Теперь этот фактор будет играть еще большую роль. Если у человека есть выбор, вести бизнес онлайн или оффлайн, он в большинстве случаев укажет на первый вариант. Исключение — то, что не работает онлайн. Например, парикмахерские или салоны красоты. Зато всё популярнее становятся объекты общественного питания, работающие только на доставку.
Поможет ли поддержка от государства?
Помощь от государства появилась не сразу – в первую «нерабочую» неделю все говорили, в основном, о поддержке работников – но не самих предпринимателей. Потом, конечно, государство опомнилось, и предложило помощь предпринимателям.
На сегодняшний день направлений господдержки малого и среднего бизнеса есть несколько. Все они доступны лишь предприятиям из пострадавших отраслей и с учетом всех ограничений по численности персонала и выручке. Это такие виды поддержки, как:
- освобождение от налогов (кроме НДС и НДФЛ, по которым предприятия лишь передают налоги в бюджет) и сборов на II квартал. Сначала говорили лишь об отсрочке и рассрочке, но потом ситуация стала хуже и налоги отменили вообще. Правда, ИП все равно придется платить фиксированные взносы за себя;
- субсидии на выплату зарплат – по 12 130 рублей на работника на 2 месяца, оформляется через ФНС. Возвращать не нужно, но и долгов собирать нельзя – тем, у кого есть долги, субсидии не дадут. Главное – сохранить 90% персонала;
- скидка в 12 130 рублей для ИП на выплату страховых взносов;
- кредиты на зарплаты. Есть 2 программы: первая рассчитана на полгода беспроцентного периода, а вторая стартует с 1 июня, и платить по ней нужно будет 2% годовых. А если предприятие сохранит 90% численности персонала целый год, то кредит возвращать не придется вообще;
- разного рода отсрочки и скидки при аренде государственного или муниципального имущества, возможность уйти на «арендные каникулы» или вообще досрочно разорвать договор аренды без штрафных санкций;
- мораторий на инициирование дел по банкротству;
- для самозанятых – возврат уплаченного за 2019 год налога и «налоговый капитал» в 12 130 рублей на текущий год.
Кажется, что вариантов поддержки много, но по факту есть несколько минусов. Первый – это, конечно же, жесткая привязка к конкретным кодам по ОКВЭД (кроме самозанятых), то есть, ИП или организация могут по формальным признакам не быть признаны пострадавшими и не получат ровным счетом ничего. А есть и предприятия из не пострадавших отраслей, которые тоже столкнулись с кризисом, и ИП, которые прекратили деятельность (и получают 1500 рублей пособия по безработице) и многие другие ситуации.
Второй момент – тот факт, что налоги и кредиты представляют собой далеко не самую крупную часть расходов. Так, больше всего малый и средний бизнес обычно тратит на зарплаты, аренду и оплату поставщикам. Если с зарплатами все более-менее решается (хоть и недостающее предприниматели должны искать где-то сами), то что делать с оплатой аренды и поставщиками – никто не знает.
Третий момент – отдавать кредиты все равно придется (сохранить 80-90% штата будет сложно), а с третьего квартала и платить налоги. Восстановится ли к тому времени потребительский спрос, пока неизвестно. Но уже ясно, что ограничительные меры постепенно снимаются – а значит, что новых программ поддержки бизнеса пока можно не ждать.
Как вирусный кризис повлиял на положение офисной недвижимости?
Режим самоизоляции привел к массовому закрытию офисов и переходу на удаленную работу. Тысячи компаний освоили цифровые технологии для коммуникации внутри коллектива, оценив преимущества работы из дома. Руководство многих предприятий пришло к выводу, что содержать весь штат сотрудников нецелесообразно. Гораздо выгодней часть из них оставить на “удаленке”. Ведь правильное распределение задач позволяет добиться неплохой эффективности.
Часть сотрудников радостно воспринимает окончание карантина, и возможность вернуться в коллектив. Но есть и те, кто решит остаться на удаленной работе, оценив финансовую выгоду и возможность самостоятельно планировать рабочий график. Дмитрий Леус говорит, что по выходу из карантина многие компании захотят сменить локацию или вовсе отказаться от офлайн-офиса.
Уже сейчас прослеживается тенденция развития технологий для организации “виртуальных офисов”. Прогрессивные компании восприняли карантинные ограничения, как возможность навсегда избавиться от привязанности к одному месту. Средства, сэкономленные на аренде помещения, содержания части сотрудников и оргтехники, направят на разработку и внедрения цифровых технологий. Это цифровая трансформация бизнеса, о которой так часто говорит Дмитрий Леус.
Все эти процессы приведут к тому, что офисная недвижимость потеряет часть инвестиций. К концу 2020 прогнозируют не больше $700 млн, что на $400 млн меньше, чем в прошлом году. Особенно это коснется низкокачественных объектов, которые сейчас доступны в огромном количестве. При этом Дмитрий Леус прогнозирует повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости высокого класса. Офисы категории “А” останутся востребованными, поэтому не ожидается снижение цен на аренду.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
- снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
- рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
- страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Дальнейшие перспективы. Ритейл после пандемии
Исследования рынка: прогнозы и перспективы
Оборот непродовольственной розницы, по базовому прогнозу Infoline, в этом году снизится на 3,7%, до 16,8 трлн руб., по пессимистичной оценке — упадет на 5%, до 16,6 трлн руб. год к году. Сильнее всего кризис повлиял на fashion-рынок, ювелирную отрасль и автомобильный ритейл.
Потребители продемонстрировали стратегический подход: 34% потребителей делают запасы, одновременно снизилась доля импульсных покупок
Упростилась потребительская корзина, также следует отметить снижение доли промо и менее высокий интерес покупателей к акциям с накоплением баллов: фактически, уменьшилось время, которое покупатели стремятся проводить в магазине. С этим соотносится и один из ключевых трендов, выделенных GfK Rus: рост среднего чека
Со снижением доходов пересекается общее стремление населения экономить, получившее отражение в двух потребительских моделях:Представители первой модели, в меньшей степени освоившие e-commerce, представляют собой тех потребителей, что формируют популярность магазинов «у дома» и, несмотря на стремление экономить, меньшее внимание уделяют промоакциям магазинов. Вторая модель связана в значительной степени с уходом в онлайн; как подтверждают данные агрегатора «Едадил, 73% пользователей заранее планируют свои покупки и изучают спецпредложения и скидки у ритейлеров, а 34% готовы купить товар без скидки, но с возможностью принять участие в акции с призами или кэшбэком. Крупные торговые сети отмечают рост числа краж; связывают это с падением доходов населения и одновременным ростом числа касс самообслуживания
По данным исследования Accenture, глобальным трендом первой половины 2021 года останется безопасность: Покупатели будут стремиться оставаться дома. Соответственно, продолжится рост популярности магазинов «у дома», куда можно выйти на краткий период времени. Продолжится резкий рост e-commerce, в первую очередь, за счет тех потребителей, что еще не перешли на модель онлайн-покупок. Заметный рост ожидает бесконтактную оплату, заказы через приложения, доставку на дом и покупки через социальные сети
Крупные торговые сети отмечают рост числа краж; связывают это с падением доходов населения и одновременным ростом числа касс самообслуживания. По данным исследования Accenture, глобальным трендом первой половины 2021 года останется безопасность: Покупатели будут стремиться оставаться дома. Соответственно, продолжится рост популярности магазинов «у дома», куда можно выйти на краткий период времени. Продолжится резкий рост e-commerce, в первую очередь, за счет тех потребителей, что еще не перешли на модель онлайн-покупок. Заметный рост ожидает бесконтактную оплату, заказы через приложения, доставку на дом и покупки через социальные сети.
В Fashion Consulting также считают социальные сети одним из наиболее перспективных каналов продаж в будущем
Внутренние технологические решения приблизят их к маркетплейсам. Ожидаемо дальнейшее снижение сегмента HoReCa . Как отмечалось в ходе конференции X5 Future Night, ресторанный рынок каннибализируется сервисами доставки. Потребители привыкают к возможности заказать конкретный продукт «здесь и сейчас». Пандемия и последовавшие за ней ограничения, в конечном счете, не просто вынудили население адаптироваться к новой модели потребления: можно констатировать, что эта модель оказалась настолько удобной, что даже снижение ограничений и временное возвращение к «нормальной жизни», произошедшие летом, не привели к обратным изменениям.
Компании продолжают декларировать ценности устойчивого развития и предпринимать усилия в данном направлении, но в период пандемии подобные инициативы стали прерогативой крупнейших игроков рынка.
Почему малый бизнес уходит работать в онлайн
Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.
Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.
Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.
Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.
Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем
Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.
В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.
Что происходит в разных сегментах
Еще в апреле 2020 года аналитики IRN.RU делились своими прогнозами в материале «Как коронавирус изменит рынок недвижимости». «На тот момент еще не было известно о льготной ипотеке и том, как она разогреет рынок новостроек. В остальном прогнозы оправдались. Спрос и цены на загородную и курортную недвижимость выросли, ретейл восстанавливается, очень хороший рост отмечается в складском сегменте на фоне востребованности онлайн-торговли. Даже офисы в этом году демонстрируют хороший рост, несмотря на то, что многие сотрудники остались на удаленном режиме. Выигрывают те бизнес-центры, собственники которых смогли предложить гибкие офисы, новые форматы и комфортные решения в условиях пандемии», – отмечает Олег Репченко.
На вторичном рынке жилья Москвы с июня 2020 по октябрь 2021 стоимость метра выросла на 30,2%, в Новой Москве – на 31,1%, индекс цен на квартиры в Подмосковье повысился на 40%. Но теперь ЦБ вернул ключевую ставку к более привычному для России уровню в 7,5%. Из-за этого подорожала ипотека, а льготная программа но новых условиях (на сумму до 3 млн рублей) фактически перестала работать в Москве. Поэтому с лета темпы роста цен замедляются, например, в «старой» Москве в ноябре рост почти затух: за месяц он составил всего 0,9%.
«Новостройки в ближайшее время будут чувствовать себя лучше, чем вторичные квартиры с точки зрения спроса. Многие застройщики сейчас создают совместные программы с банками со сниженной ипотечной ставкой. Продавцы на вторичном рынке могут предложить только аналогичную скидку, которая может компенсировать рост ставок. Но они традиционно более инертны, чем девелоперы, и менее гибки в ценообразовании», – говорит Олег Репченко.
Определенно на рынке жилья станет меньше инвесторов. Интерес к консервативным инвестициям в квартиры снижает не только увеличение ставок по вкладам. Цены на квартиры выросли намного сильнее, чем арендные ставки, что привело к снижению доходности от аренды. Частным инвесторам может быть интересна недвижимость, но вряд ли жилая. Интересно, что даже туристическая недвижимость, несмотря на пандемию, сейчас демонстрирует лучшую доходность (речь не о гостиницах, а об апарт-отелях и сервисных апартаментах – см. «Вместо сдачи квартиры в аренду: 5 инструментов инвестиций в недвижимость»).
Курортная недвижимость
Отечественная курортная недвижимость может выиграть от введения карантина примерно по тем же причинам, что и «загородка». Прежде всего это касается аренды. Ощутимая часть среднего класса привыкла проводить летний отпуск в теплых странах типа Греции или Италии, однако закрытие границ заставляет выбирать между отдыхом на даче где-нибудь в Подмосковье или на российском побережье Черного моря. И вряд ли только в этом году: падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан. На этом фоне возможен всплеск инвестиционного спроса на курортную недвижимость, для сдачи в аренду и собственного отдыха.
Дачная жизнь
Как отмечают опрошенные RT эксперты, введение режима самоизоляции и закрытие границ в период острой фазы пандемии спровоцировали высокий интерес россиян к покупке загородной недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», в мае 2021 года спрос на коттеджи и дома вырос на 35% по сравнению с мартом 2020-го. При этом особенно заметно покупательская активность увеличилась в категории дач — в 1,7 раза.
РИА Новости
«В результате перевода многих граждан на удалённый формат работы или учёбы россияне стали рассматривать загородные объекты в качестве постоянного места жительства, а не только как место для отдыха. Развитию сегмента способствовали и меры государственной поддержки в виде продления дачной амнистии, реализации программы сельской ипотеки и расширения перечня возможностей использования материнского капитала», — отметил Дмитрий Алексеев.
При этом покупатели всё чаще рассматривают для себя покупку именно земли, а не готового дома, добавил Алексей Попов. По его словам, в настоящий момент почти четверть всех просмотров загородных лотов приходится на земельные участки.
«Во многом это связано с утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Это делает такие лоты более привлекательными», — заключил Попов.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
Арендные каникулы и особенности их предоставления
Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).
Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
1С:ИТС Подробнее о . |
Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
О дате начала арендных каникул
Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ)
Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора)
Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде
ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:
- не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
- уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
- не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).
Когда можно отказать в праве на отсрочку
Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.
Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).
Когда арендная плата может уменьшаться
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.
По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).
Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы
Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).
Вывод
Покупателям действительно стоит ожидать небольшого послабления в ценах. Поэтому при открытии границ в мае стоит сразу же задуматься о покупке. Однако ждать серьёзного снижения нет смысла – экономика Испании сильна и может выдержать период затишья без обвалов рынков.
Изменятся, скорее всего, и пропорции покупательских целей. Раньше в среднем 10% покупателей испанской недвижимости задумывались о переезде, 20% искали жильё для личного отдыха, остальные 70% инвестировали. Сейчас эксперты говорят о том, что увеличится процент покупателей, которые хотят получить ВНЖ. Возможно, уменьшится количество покупателей, вкладывающихся в недвижимость для последующей сдачи в аренду.
Специалисты Espana Tour ответят на ваши вопросы о недвижимости в Испании
Испания, Торревьеха, Torrevieja, C/Orihuela, 72, bajo, 03181, Alicante
