Анализ рекламных бюджетов
Для многих участников рынка коронакризис стал поводом разобраться в эффективности каналов привлечения арендаторов. Компании старались перераспределить свои ресурсы на те инструменты, которые наиболее актуальны в этот период — профессиональное составление описаний объектов, тщательное заполнение календаря бронирований, улучшение качества и увеличение числа фотографий.
Также посуточники не пренебрегали перепозиционированием объектов. Например, сейчас актуальна работа из дома, поэтому компании стали предлагать квартиры не для проживания, а для организации рабочего места, где можно сосредоточиться на делах и не отвлекаться на семью и быт.
Меры поддержки
Если арендатор относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП), организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, то для них планируется принять меры господдержки по аналогии с мерами 2020 года.
«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки могут быть согласованы отсрочка платежа и уменьшение арендной платы.
Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем непросто.
Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»? Скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится, либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться имуществом не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
Вы можете договориться о том, что вы не вносите плату за определенный период и затем распределяете ее на оставшийся период аренды. Например, платежи за 2021 г. или определенные месяцы 2021 г. арендатор вносит равными частями в течение 2022 г.
Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.
Такое доп. соглашение можно составить в общем порядке.
Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)). Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период
Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ)
Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).
Обратите внимание: если ваш договор был зарегистрирован, то нужно зарегистрировать также доп. соглашение о его изменении. Если вы во исполнение ст
19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России)
Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите доп. соглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушают антимонопольное законодательство и не требуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).
Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятия, которые отменены властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.
Прогноз на 2023 год
Снижение спроса на аренду жилья
Согласно прогнозам экспертов, к 2023 году на рынке аренды жилья наблюдается снижение спроса. Это связано с увеличением количества предложений на рынке, что приводит к уменьшению цен на аренду и росту конкуренции среди арендодателей. По данным аналитиков, снижение спроса будет характерно для всех регионов страны.
Повышение требований к жилью
Одновременно с снижением спроса на аренду жилья наблюдается повышение требований к качеству и стандартам жилья. Потенциальные арендаторы все более охотно выбирают квартиры, оснащенные современной техникой, с хорошей шумоизоляцией и удобным расположением. Кроме того, все большее количество жильцов ориентируется на экологичность материалов, из которых построено жилье, и на доступность инфраструктуры вокруг дома.
Рост конкуренции среди арендодателей
С увеличением количества предложений на рынке аренды жилья повышается конкуренция среди арендодателей. Это приводит к необходимости нахождения инновационных способов формирования цен, инструментов маркетинга и управления жильем для удовлетворения потребностей арендаторов и повышения пользовательского опыта. Только опережающие предложения будут иметь шанс на успех в будущем рыночном сегменте аренды жилья.
Резюме
В целом, прогноз на 2023 год говорит о том, что аренда жилья в России станет более конкурентной и требовательной к качеству. Арендодателям необходимо будет показывать высокие результаты в формировании цен, маркетинге и управлении жильем. Арендаторы будут обращать больше внимания на экологичность и удобство окружающей инфраструктуры
Недвижимость с функцией с точки зрения владельца
Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.
Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.
Что будет с ценами на недвижимость?
Что касается цен, то с начала карантина они остаются без изменения. Однако рынок недвижимости – инертный, поэтому он не может реагировать быстро. Но в ближайшие месяцы падение реальных доходов и будущие трудности с банковской ликвидностью неизбежно приведут к развороту тренда в сторону снижения цен. В первую очередь это начнется на вторичном рынке многоквартирного жилья, в сегментах бизнес- и элит, в «дорогих» центральных районах. До конца года изменение не будет значительным – оно может составить 3-5%. В 2021 цены могут просесть еще на 7-10%.
На первичном рынке удорожание кредитных ресурсов и строительных материалов не даст цене сильно упасть, а даже наоборот, может привести к незначительному росту в пределах 5-10%. Существенного изменения на первичном рынке не ожидается еще и потому, что существующие государственные ипотечные программы направлены главным образом на первичный рынок, поэтому здесь будет сохраняться спрос.
Насколько это безопасно?
Один из самых частых вопросов, когда речь заходит о дистанционном оформлении сделки. В плане рисков тут все так же, как и в офлайне. Добавился только момент отсутствия личного контакта, поэтому возможно некоторое недопонимание. Но все нюансы легко обсуждаются и онлайн. Из минусов можно назвать риск упущения каких-то важных деталей при виртуальном осмотре квартиры. Если цвет стен, свежий ремонт и качество мебели оценить не сложно, то подтекающий кран или подозрительное влажное пятно на потолке можно не заметить.
В остальном все происходит так же, как в привычном офлайн режиме: проверка документов собственника, права на владение недвижимостью, отсутствия задолженности по коммунальным платежам, условий договора и т.д. В любом случае, для снижения рисков стоит поручить подбор жилья и проведение сделки профессиональному риэлтору или юристу.
Виртуальные сделки аренды будут эффективным и нужным инструментом после пандемии, если, например, собственник проживает далеко, а квартиру по доверенности сдает доверенное лицо. Ну и как раньше, когда действовали airbnb и booking при краткосрочной аренде. Вероятно, онлайн-сервисы на рынке недвижимости будут и дальше активно развиваться во всех направлениях. Будущее за высокими технологиями.
Пандемия обязательно закончится, а инновации останутся.
Трудность № 5 Нужно постоянно вкладывать в квартиру деньги и время
Аноним поддерживает квартиры в хорошем состоянии
Что сдает: две квартиры в МосквеСколько стоит аренда: 38 000 и 52 000 Р
Мне достались по наследству две квартиры в Москве. Сдаю их уже 11 лет. Одна — панельная двушка в среднем состоянии в старом спальном районе. Стоит 9 млн рублей, сдаю за 38 000 Р. Вторая квартира — однушка со свежим дизайнерским ремонтом в кирпичном доме рядом с ТТК. Стоит 9,5 млн, сдаю за 52 000 Р.
Вначале сдавал квартиры как есть — без ремонта и отбора арендаторов. В итоге одну мою квартиру пересдавали каким-то мутным людям, конфликтовавшим с соседями и полицией. А во второй квартире, которая досталась мне в абсолютно убитом состоянии, сначала жили трудовые мигранты. Они платили мне 20 000 Р и коммуналку, но выкрасили все, включая стены, потолок и мебель, в зеленый цвет — той же краской, которую использовали для ремонта подъезда. Выгнал их, взял кредит и собственными руками сделал отличный ремонт с перепланировкой. Потратил на это 1,2 млн и 9 месяцев своей жизни.
Теперь я знаю, что сдать квартиру за 90% рыночной стоимости можно за пару часов. А вот на то, чтобы договориться о хорошей цене, процентов на 10—20 выше рынка, в среднем уходит три-четыре недели и 10 000 Р на рекламу. На одного арендатора приходится семь-десять показов, пять отменившихся в последний момент встреч и 150 звонков от мутных агентов. Все это время надо либо постоянно находиться в квартире, либо приезжать туда каждый день. При стандартном графике работы с 9 до 18 заниматься этим трудно.
Когда у меня еще не было опыта сдачи квартир, жильцы менялись раз в несколько месяцев. Сейчас живут по нескольку лет. Заключаем договор, который 9 из 10 арендаторов подписывают не глядя, а зря: для них он очень жесткий. Например, в нем прописано, что в случае досрочного съезда депозит не возвращается. Пару раз так и было.
Перед въездом новых жильцов обязательно делаю генеральную уборку. Даже хорошие и аккуратные квартиранты оставляют квартиру грязной — а она должна быть буквально вылизана: недопустима пыль, разводы на сантехнике, какие-то поломки. После съезда арендаторов всегда стараюсь что-то улучшить: поменять унитаз или стиральную машинку, заменить мебель, сделать мелкий ремонт. В квартирах для сдачи никогда не храню личные вещи, полки во всех шкафах пустые. Мебель сейчас ничего не стоит, а вот старая отталкивает клиентов. Посуду тоже покупаю новую. Пара дешевых тарелок, два бокала по акции, новое мусорное ведро и яркая подушка — все это стоит копейки, но производит неплохое впечатление на арендаторов.
В истории вроде «Сдал квартиру и уехал в кругосветку» не верю. Рента — это работа. Даже квартира с хорошим ремонтом требует внимания. Ты постоянно должен быть готов приехать, что-то починить, отвезти-привезти, решить какой-то вопрос. Иногда приходится ругаться с соседями: у одних круглосуточно воет собака, у других пьющие соседи орут, дерутся и спят под дверью — жильцам это, конечно, не нравится.
Арендатор должен быть обласкан и не думать о том, что что-то может сломаться, выйти из строя или не работать. Поэтому если электрики решили отрубить свет за пустяковый долг — едешь на квартиру ночью включать свет. Стал заедать замок, износились подшипники в стиральной машине, заклинило окно на балконе — бежишь, решаешь, покупаешь, меняешь. Если дома на капающий кран можно не обращать внимания годами, то в квартире, которую сдаешь, его надо починить уже на следующий день. Конкуренция в сфере аренды жилья очень высокая. Простой квартиры в сутки стоит дороже, чем недорогой кран.
Почему малый бизнес уходит работать в онлайн
Если вы собираетесь вложиться в коммерческую недвижимость, то задайте несколько вопросов самому себе. Кто именно хочет снять вашу торговую площадь? Напишите на бумаге несколько сфер деятельности, компании которых заинтересовались бы в вашем предложении по аренде. А потом посмотрите, где они арендуют недвижимость и по какой цене.
Также узнайте, работают ли они удаленно. Постарайтесь узнать, много ли из них работали удаленно несколько лет назад. Вполне возможно, что вы наткнетесь на тренд — что данная сфера уходит в онлайн, и вы ей не так уж и нужны со своим помещением.
Также посмотрите на динамику в вашем районе. Если вы увидите, что арендаторы вокруг вас меняются каждые несколько месяцев, то подумайте, с чем это связано. В некоторых торговых центрах есть торговые островки, на которых продают свежевыжатый сок. Шутка состоит в том, что раз в полгода у них меняется дизайн — это невыгодный бизнес, люди закрывают предприятие, а потом на их место приходит человек, который делает то же самое. И он тоже теряет деньги, как и его предшественники.
Если бы бизнесмен изучил род деятельности и ошибки предыдущих предпринимателей, то понял бы бесперспективность своего бизнеса в данном месте. Не нужно быть таким же наивным.
Какие изменения ждут рынок коммерческой недвижимости в будущем
Современная коммерческая недвижимость стоит на пороге больших изменений. Это не значит, что она вдруг стала неактуальной и невыгодной. Просто больше люди не станут покупать, а потом спокойно сдавать непонятные каморки без ремонта и гнилыми оконными рамами. Как это можно было делать в нулевых годах. Расположение самого объекта недвижимости перестало играть такую большую роль — мало находиться в хорошем месте, нужно еще обладать и другими факторами.
В связи с этим остается сказать, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость должны быть очень осторожными. А каждый новый шаг должен быть продуманным, и изучаться с помощью экспертов. Ведь сдать в аренду теперь можно далеко не всё, а последующая перепродажа может и вовсе оказаться огромной головной болью.
Инвестиции в апартаменты
Наделало много шума в прошлом году и несостоявшееся изменение классификации апартаментов — в конце 2020 года им должны были присвоить статус помещений для жилья. Но пока решение вопроса снято с повестки дня и перенесено на декабрь 2021 года.
Тем не менее, в конце 2020 года на арендном рынке жилья СПб было выставлено 5,8 тыс. апартаментов, 84% из которых — сервисные. Их прирост в цене по мере строительства апарт-отеля может достигать 25-35% от стартовой стоимости.
Куда вкладывать в 2021 году — в квартиры или апартаменты
Покупка квартиры с целью перепродажи на последних стадиях готовности — краткосрочные инвестиции: по мере достраивания дома риски падают, а стоимость жилья растет. Доходность таких махинаций зависит от ситуации на рынке, соблюдения девелопером сроков и т.д
Важно помнить и о том, что с введением эскроу-счетов разница в цене между «котлованом» и готовым домом уже не так велика — выгоднее инвестировать и сдавать квартиру в аренду. Но нужно считать прибыльность по каждому отдельному объекту. Например, в ЖК «Граф Орлов» от Л1 двушки в среднем за прошлый год подорожали на 27% — сейчас такое жилье в этом комплексе стоит до 17,5 млн руб
Например, в ЖК «Граф Орлов» от Л1 двушки в среднем за прошлый год подорожали на 27% — сейчас такое жилье в этом комплексе стоит до 17,5 млн руб.
С апартаментами все наоборот — в них, как правило, вкладывают деньги для последующей сдачи, а доходность не зависит от скачков цены на квадратный метр, как в случае с квартирами. И еще: на начало 2021 года в тени остается 80-90% арендного рынка РФ. И апартаменты — один из путей обеления дохода со сдачи недвижимости, но этот формат пока не пользуется популярностью у инвесторов, на его долю приходится всего 2-2,5% от всех инвестиционных сделок.
Плюсы инвестиций в апартаменты:
- более низкая точка входа, возможность совмещать краткосрочный и долгосрочный формат аренды;
- больший ассортимент услуг для постояльцев;
- больший и действительно пассивный доход (все заботы, включая выплату налогов, берет на себя УК). Доходность апартаментов в СПб может достигать 7,7-19%, что намного больше, чем 2,7-5,5% годовых за квартиры.
Как идут переговоры
Риелторы советуют обеим сторонам, и арендодателям, и нанимателям, выстраивать диалог с позиции открытости и стремления обоюдного решения вопроса. По их словам, на практике в нынешней непростой ситуации удается найти компромисс и обойтись без конфликтных ситуаций. Средний размер скидки сегодня составляет 15-20%, в отдельных случаях и 50%. Как правило, ее дают на 1-2 месяца.
Если в процессе проживания у арендатора и нанимателя получилось выработать качественные деловые взаимоотношения и каждый из них добросовестно соблюдал свои обязательства по договору, то в текущих реалиях шансы на достижение устраивающей обе стороны договоренности повышаются. Если же до пандемии квартирант регулярно задерживал оплату, на него поступали жалобы от соседей и пр., то решение вопроса может оказаться затруднительным
Это лишнее подтверждение того, насколько важно ответственно подходить к условиям соглашения и иметь налаженное деловое взаимодействие между сторонами.
Что с посуточной арендой сейчас?
Ситуация тяжелая. Цель одна — удержать имущество. Придется занимать деньги, вносить платежи в срок.
Мы отказались от аренды небольшой части квартир. По остальным удалось договориться с собственниками примерно на 50% стоимости и сдать в долгосрочную аренду по низким ценам на два месяца, до середины июня. Дальше будем принимать решения, исходя из степени истерии в обществе и СМИ.
Мы убрали всю субаренду, оставили только объекты в управлении. Где-то собственники дали добро, чтобы один месяц сдавать в счет залога, где-то просто забрали квартиры. Но у нас была цель — никаких расходов, поэтому объекты отдавали без проблем.
Зарплаты и все расходы резко сократили. Горничным было предложено два варианта. Первый — уволить половину сотрудников, а оставшимся платить нормальную зарплату. Второй — оставить всех, но сильно сократить выплаты. У нас девять горничных, остались все, кроме одной.
Все квартиры, которые есть, сдаем в долгосрочную аренду, но на нее спрос тоже резко упал, все сильно снижают цены. В посуточной аренде сейчас только постоянные клиенты, и то за три копейки.
У нас все квартиры в собственности. Хотели сдать в долгосрочную аренду, но зимой мы делали в них ремонт, рассчитывая на сезон. Нам жалко сдавать их на долгий срок.
Сейчас все квартиры простаивают, местных не заселяем. Мы в режиме ожидания. Думаю, своего клиента найдем: заинтересуем комфортом, чистотой, местом расположения, рекомендациями и статусом ответственного арендодателя.
У меня из тридцати квартир осталось «полторы». Их тоже планирую сдать в долгосрочную аренду до следующего сезона.
Мы взяли паузу. Квартиры стоят. «Ушла» одна из квартир, но мы даже не расстроились. Сейчас время сделать анализ, сократить издержки. Цены в посуточной аренде пробили дно — 650 рублей за ночь.
На рынке жилой недвижимости произойдут следующие изменения
Децентрализация. Использование удаленного труда ослабит стремление покупателей выбирать для жизни «дорогие» центры, близкие к офису, а перенаправит их поток в сторону более доступной периферии и загородной недвижимости.
Рост спроса в сегменте частных домов и ИЖС. Выбор покупателей в пользу частного домовладения и загородной недвижимости усилится самим фактом появления коронавируса и кризиса. В этот период многие осознают преимущество жизни в частных домах:
во-первых, в случае изоляции у тебя есть свой двор для прогулок и физической активности;
во-вторых, в случае продовольственного кризиса есть своя земля и, возможно, свое хозяйство, которое тебя накормит;
в-третьих, возрастет осознание пользы для здоровья жить в экологически чистых районах с чистым воздухом, пусть и более отдаленных.
В обществе в целом усилятся идеи создания более экологичной и безопасной среды для жизни и работы. В строительстве это носит название green development.
Если раньше тема зеленых технологий, экологичной и безопасной жизни, энергосбережения, чистых источников энергии и бережного отношения к природе витали в воздухе «вокруг да около», то сейчас настало время внедрять их в жизнь.
Факторы, влияющие на арендные цены
Местоположение
Одним из основных факторов, влияющих на арендную стоимость жилья, является его местоположение. Жилье, расположенное в центре крупных городов, обычно стоит дороже, чем на окраинах или за городом.
Качество жилья
Качество жилья также влияет на его стоимость. Жилье с новым ремонтом, современной отделкой и оборудованием стоит дороже, чем жилье, требующее ремонта или расположенное в старом доме.
Конъюнктура рынка
Арендные цены могут колебаться в зависимости от конъюнктуры рынка. В период спроса на жилье цены могут возрасти, а в периоды спада — снизиться.
Предложение на рынке
Количество предложений на рынке также влияет на арендные цены. Если на рынке большое количество подобного жилья, то стоимость аренды может снизиться в результате конкуренции.
Сезонность
Сезонность может также иметь значение для арендных цен. Например, в летний период цены на жилье на побережье могут значительно возрасти, тогда как вне сезона они будут ниже.
Благие намерения
Программа льготной ипотеки, призванная решить жилищные проблемы россиян и поддержать строителей, парадоксальным образом сделала жилье в стране менее доступным. Она подогрела спрос на недвижимость, что привело к резкому росту цен на квадратные метры. А это, в итоге, нивелировало положительный для потребителя эффект от снижения ставки по кредиту.
Разогретый рынок
- По итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21% и достигла 236 тыс. руб., что стало рекордом для рынка столицы. При этом в Новой Москве цены взлетели на 32%, до 175 тыс. руб. А в Московской области квадрат подорожал на 26%, до 112 тыс. руб.
- В течение 2020 года в Санкт-Петербурге средняя стоимость квадрата в масс-маркет новостройках поднялась на 25% – абсолютный рекорд для рынка жилья Северной столицы. Она составила почти 143 тыс. руб. За один только ноябрь прошлого года цены увеличились сразу на 5%.
- В мае 2021 года средняя стоимость однушки в московских новостройках массового сегмента впервые превысила 10 млн руб. За 12 месяцев цена такого жилья выросла на 24%.
- В том же месяце квартиру в Тверском районе Москвы площадью 15 квадратных метров купили за 10 млн руб. Ее выставили на торги, и за несколько часов аукциона, в котором участвовало 84 человека, ее стоимость поднялась в 3 раза. Начальная стоимость лота составляла 3,05 млн руб.
- Также в мае цены на студии в Сочи поднялись в 2,2 раза по сравнению с аналогичным месяцем 2020 года. Студии в сочинских новостройках оказались самыми дорогими в стране – почти 274 тыс. руб. за квадрат.
- Средний срок ипотечного кредита в России в 2021 году впервые достиг рекордных 20,3 года: потребители растягивают его ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Пандемия коронавируса, оказавшая негативное влияние на доходы жителей России, в совокупности с ростом цен на жилье, сопровождавшимся программой льготной ипотеки, ударила по возможностям граждан купить собственную квартиру», – констатировали аналитики АКРА (рейтинговое агентство, аккредитованное Банком России).
По их подсчетам, в период с 2017 по 2019 годы условный житель России мог бы накопить на однушку площадью 33 квадрата за 8 лет. В 2020-м этот срок из-за перечисленных факторов (пандемия + программа льготной ипотеки + рост цен на недвижимость) в среднем по стране вырос на год.
В Москве показатель увеличился на 0,4 года и достиг 10 лет, в Московской области – на 1,2 года, до 8 лет, в Санкт-Петербурге – на 1,6 года, до 11 лет, в Ленобласти – сразу на 3,6 года, до 12 лет.
Больнее всего сдвиги на рынке жилой недвижимости ударили по Карачаево-Черкесии (в данном регионе срок накопления на собственное жилье увеличился на 9,9 года, до 38 лет), Кабардино-Балкарии (+5,7 года, до 18 лет) и Республике Алтай (+4,7 года, до 32 лет).
В целом же, наименьший срок накопления на свою квартиру наблюдается в российских регионах с низкой стоимостью квадратного метра на вторичном рынке и высокими среднедушевыми доходами: Ненецкий АО, Югра, Магаданская и Мурманская области – здесь копить придется от 3 до 6 лет.
«Эти субъекты расположены за Северным полярным кругом, что делает их менее привлекательными для постоянного проживания», – отмечают в АКРА.
Наибольший срок, напротив, наблюдается в регионах с низкими среднедушевыми доходами, где существенную роль в жизни людей играет натуральное хозяйство: уже упомянутые Республика Алтай, Карачаево-Черкесская Республика и Тыва. На родине министра обороны Сергея Шойгу срок накопления на собственную однокомнатную квартиру, по данным АКРА, составляет 67 лет.
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость
Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio
В кризис коммерческая недвижимость просядет больше, чем жилая, так как пострадает в большей степени. Поэтому в ближайшее время на рынке могут появиться хорошие объекты с дисконтом порядка 20% от докризисных цен. Эта стратегия инвестирования, скорее, подходит для инвесторов, которые готовы рисковать в текущей ситуации неопределенности. Таких инвесторов порядка 15-20%, и, как правило, они встречают кризис со свободным кешем.
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»
Привлекательные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. Но тут все очень сильно зависит от самого объекта — его нужно очень досконально и профессионально изучить: есть ли у объекта арендатор, насколько он надежный, есть ли перспектива роста стоимости актива, каков прогноз по будущему потоку арендных платежей и так далее. Можно ожидать, что какое-то время у инвесторов будут особенно популярны те объекты, где потенциально могут находиться арендаторы, чей бизнес наименее подвержен рыночным колебаниям: продуктовый ритейл, товары повседневного спроса, аптеки и медицинские услуги.
Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom
Безусловно, стоит — и инвесторы продолжат это делать, руководствуясь показателями доходности и ликвидности. Конечно, из-за кризиса произойдет падение арендных ставок, однако инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, носят долгосрочный характер и финансовые модели строятся на срок не менее 8−10 лет. Те снижения ставок, которые мы будем наблюдать в постпандемический период, продлятся до одного года и достигнут в отдельных случаях 50−70%. Но в рамках долгосрочных инвестиций в недвижимость эти потери можно будет компенсировать со временем.В кризисы открываются возможности для приобретения недвижимости по привлекательной цене. На рынок выходят стрессовые активы, продавцы которых заинтересованы в скорейшей сделке.
Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate
Если покупать готовый арендный бизнес, то возникает вопрос, что именно выбрать. Практически весь ритейл, кроме продуктовых магазинов, находится в ауте и будет долго восстанавливаться. То же самое касается ресторанного бизнеса. Например, у нас сейчас есть ряд клиентов среди физлиц, готовых вкладываться в помещения с крупным продовольственным сетевым арендатором с окупаемостью в 7−8 лет.На мой взгляд, есть смысл вкладываться в готовый арендный бизнес, искать скидки у застройщиков жилья, потому что сейчас многие компании несут убытки и будут предлагать интересные условия для инвесторов — скидки, рассрочки и так далее. Также стоит иметь в виду стресс-активы, однако вряд ли они будут выходить на открытый рынок.
