На что смотреть при приемке квартиры в новом доме: несложные правила

Что делать дальше – действия дольщика

Результаты осмотра по правилам приемки в новостройке могут быть различными: клиент принимает квартиру, подписывает документ с указанием недоделок или отказывается принимать объект. В зависимости от этого дальнейшие действия отличаются.

Акт подписан, квартира принята

Застройщик передает кадастровый паспорт и план-схему. Строительные компании обычно ставят квартиры на кадастровый учет вместе с домом. Если компания не занимается этим, дольщики делают самостоятельно. Кадастровому органу требуется предоставить:

• техпаспорт из БТИ на новостройку;
• документ о приемке;
• договор с застройщиком;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• паспорт.

На ипотечную квартиру предъявляется договор о кредитовании.

Дольщик отказался от подписи

Подобное случается при обнаружении серьезных недочетов. На них указывают застройщику и требуют устранения, как предусмотрено с ФЗ-214 и законом о защите прав потребителей. Проблемы и сроки устранения указывают в дефектном акте с датой составления и подписями сторон. Один экземпляр находится у застройщика. Сроки устранения недоделок законодательством не определены, но указание на них должно содержаться в договоре межу сторонами. Если это не прописано, время согласуется с дольщиком.

Когда нарушения договора и дефекты серьезные, объект непригоден для использования, клиент может требовать от строительной компании:

• устранить недоделки в установленный срок;
• уменьшить стоимость;
• возместить расходы на ремонт.

Если погрешности в оговоренный срок не устранены, клиент вправе отказать в приеме новостройки и требовать возврата денег с процентами, как предусмотрено в ст.9 ФЗ-214 от 30.12.2014 г.

Квартира принята, но обнаружены дефекты

Не всегда брак выявляется во время приемки. Бумаги подписывают, но затем обнаруживают, что в квартире существенные недоделки по вине компании, которая нарушила строительные нормы. Это не безвыходная ситуация – существует гарантийный срок. На протяжении пяти лет владелец вправе предъявить претензии застройщику с требованием компенсировать расходы на устранение их ошибок. Если строительная компания не реагирует, обращаются в управляющую контору, которая перенаправляет жалобу и контролирует ход исполнения обращения. Если и в этом случае меры не принимаются, собирают доказательства и обращаются в суд.

Когда застройщик явно не желает исправлять собственные ошибки, тянет в ожидании окончания гарантийного срока, есть еще жилищная инспекция и прокуратура. Даже квартира эконом-класса не причина, чтобы строительная компания игнорировала свои обязанности. Следует добиваться исполнения ею обязанностей, взятых на себя.

Чек-лист приемки квартиры: на что обращать внимание

Осмотр квартиры в новостройке при приемке от застройщика включает в себя множество нюансов, на которые стоит обращать
пристальное внимание, прежде чем принять объект. Как правило, люди без опыта не знают, что проверять и смотрят на
самые очевидные вещи, упуская из виду скрытые недостатки

Смотровой чек-лист может включать большое количество
пунктов. Поговорим подробнее о том, что проверять при приемке квартиры у застройщика.

Материалы

При наличии чистовой отделки важно убедиться, что используемые
отделочные стройматериалы соответствуют тем, что указаны в ДДУ.

Входная дверь. Она должна иметь подходящие размеры, быть установлена правильно,
открываться и закрываться без проблем, без скрипа или затруднений

Наличие сквозняков свидетельствует об
отсутствии герметичности и является дефектом, который следует отметить в смотровом листе приемки квартиры.
Дополнительно стоит проверить качество замка, ручки, уплотнительных резинок, а также работу звонка (при
наличии).

Стены. Важно понимать, что застройщики сдают квартиры с чистовой, предчистовой и
черновой отделкой. В зависимости от варианта во время приемки вы можете ограничиться поиском неровностей,
пятен, трещин, выступов или провести детальный осмотр для изучения качества штукатурки, обоев, наличия или
отсутствия отпотевания стен, грибка или плесени.

Пол и потолок. Убедитесь, что значение высоты соответствует тому, что указано в
договоре. Также во время приемки пола в квартире следует проверить качество стяжки с помощью уровня.
Допустимое отклонение — не более 20 мм
Обратите внимание на стыки между стенами и потолком: здесь не
должно быть неровностей, трещин и дыр.

Окна. Чтобы проверить оконные механизмы при приемке квартиры, убедитесь, что они
легко открываются, закрываются и работают без заеданий
Осмотрите уплотнители на наличие
воздухопроницаемости. Если обнаружены царапины на стеклопакете, смело заносите этот дефект в смотровой лист.

Сантехника. Все элементы сантехники, включая раковины, унитазы, душ и ванну, должны
быть исправными. Обратите внимание, нет ли луж и подтеков в ванной, туалете и на кухне, а также на трубах в
местах запорной арматуры.

Отопление. При приемке квартиры проверить работоспособность системы вне
отопительного сезона практически невозможно. Но рекомендуем все равно провести проверку радиаторов.
Убедитесь, что они надежно закреплены на расстоянии, указанном в нормативах, не имеют подтеков и
механических повреждений.

Электричество. Все розетки, выключатели и светильники должны работать. Не должно
быть видимых повреждений проводки. Оценить работу цоколей можно с помощью обычной лампочки. Если в квартире
нет отделки, то наличие тока можно проверить с помощью мультиметра или индикаторной отвертки.

Вентиляция. При приемке квартиры у застройщика нужно проверить работоспособность
вентиляционного отверстия. Сделать это можно с помощью бумаги и зажигалки.

Площадь квартиры. Длину и ширину каждого помещения можно измерить рулеткой или
лазерным дальномером. Если площадь меньше заявленной, то застройщик обязан будет возместить стоимость.

Лоджия и балкон. Проверка осуществляется по тому же алгоритму, что и для оценки
окон и дверей. Убедитесь, что они надежно фиксируются и запорные устройства корректно работают.

Счетчики. Техническая приемка при покупке квартиры в новостройке предполагает
проверку приборов учета. Снимете показания счетчиков и запишите их в акт приема-передачи. Сверьте серийные
номера приборов с теми, что указаны в технических паспортах.

Любые выявленные перед подписанием акта приема-передачи квартиры дефекты должны быть задокументированы. Смотровой
чек-лист будет использован для того, чтобы написать претензию к застройщику с целью устранения обнаруженных
существенных или несущественных недостатков.

Пример

Клиент приобрел квартиру в новостройке и не был уверен, что сможет самостоятельно провести приемку жилья из-за отсутствия опыта. Для проведения осмотра, выявления недостатков и подписания акта приема-передачи он обратился к нашему партнеру.

Эксперт выявил недостатки: трещины в стяжке пола, недостаточная герметизация уплотнительных резинок на окнах, а также контруклон подоконников в сторону окон. По предварительным данным стоимость устранения составила более 150 тыс. рублей. На основе технического заключения специалистом была подготовлена претензия с требованием исправления недочетов. В установленный срок дефекты были ликвидированы, экономия клиента составила более 150 тысяч рублей.

Шаг 7Зафиксировать найденные недочеты

Что нужно для этого сделать

Отметить место недочета. Если квартира в черновой или предчистовой отделке, то обнаруженные недочеты отмечают с помощью маркера или карандаша. Например, обводят место неровности на стене или помечают кривой угол откоса и пишут рядом комментарий. Задача — обозначить дефект, чтобы строители не пропустили его, когда будут исправлять недочеты.

Если квартира в чистовой отделке, опишите выявленные недостатки в своем акте и отправьте его вместе с фото дефектов застройщику.

Сфотографировать дефекты на камеру телефона.

Внести список дефектов в акт. Если квартира в новостройке не соответствует требованиям закона, то дольщик вправе отказаться от приемки квартиры, пока застройщик не исполнит свои обязанности.

Чаще всего дефекты фиксируют в бланке акта приемки-передачи от застройщика. Но если он против пометок в акте, то его не нужно подписывать, пока не будут устранены все нарушения. Недоделки в этом случае фиксируют в акте о несоответствии.

Форма может быть вольная, даже рукописная. Этот документ подтверждает, что вы прибыли в указанный застройщиком срок для приемки квартиры, и описывает причины, по которым вы не можете сейчас принять ее.

Важно, чтобы акт о несоответствии был составлен в двух экземплярах, а на вашем экземпляре стояла подпись представителя застройщика с расшифровкой фамилии. Вы можете скачать наш шаблон акта о несоответствии

Вы можете скачать наш шаблон акта о несоответствии

На всякий случай можно продублировать весь перечень дефектов и фото на электронную почту застройщика. Контактные данные есть в ДДУ, еще их можно уточнить у представителя.

Застройщик обязан устранить дефекты своими силами или возместить расходы собственнику. В законе не прописан срок, в который застройщик должен все исправить, но обычно договариваются на два месяца. Если за это время решить вопрос не получится, стоит обратиться в суд, чтобы взыскать расходы на устранение дефектов или уменьшить стоимость квартиры по ДДУ на эту сумму.

Если обнаружили дефекты после того, как подписали акт, — не страшно. По закону гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в квартире — не менее трех лет со дня, как подписали передаточный акт, а на сам объект строительства — не менее пяти лет. Застройщик обязан бесплатно устранить дефекты, выявленные в течение этого срока.

Если дело перейдет в судебную плоскость, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на защите прав дольщиков. Они помогут привлечь специалистов, которые проведут исследование квартиры сертифицированным инструментом и составят экспертное заключение. Стоимость такой услуги в Москве — 15 000—20 000 Р.

Особенности приёма квартиры при разных видах отделки

Прежде чем узнать, как принимать квартиру в новостройке с отделкой, нужно выяснить какие варианты отделки бывают вообще. Существуют 3 вида:

• Черновая отделка предполагает наличие входных дверей, стеклопакетов на окнах, разводку систем канализации и водопровода, подвод электричества, установка счётчиков воды и электричества.
• Предчистовая отделка подразумевает, что квартира готова к чистовым отделочным работам. Стены таких квартир оштукатурены, на полу чистовая стяжка, оборудованы системы водоснабжения, канализации, отопления, работают все розетки и плафоны. В таких квартирах уже установлены входные двери, остеклены окна, балконы.
• Чистовая «под ключ» подразумевает возможность немедленного заселения жильцов.

Черновая и предчистовая отделка

Большинство покупателей стремятся приобретать жильё с предчистовой отделкой. При покупке жилья с черновой отделкой нужно лишь убедиться, что комплектация соответствует описанной в договоре

Но при покупке квартиры с предчистовой отделкой нужно обязательно обратить внимание на качество штукатурки (1), качество бетонной стяжки (2), качество остекления (3) и состояние инженерных систем (4):

1. При качественной штукатурке стен и потолка на поверхности не должно быть трещин, отслоений, следов инструментов. Поверхности стен и потолка должны быть почти идеально гладкими, допускаются лишь незначительные отклонения в пределах 1-2 мм.
2. Пределы отклонений бетонной стяжки варьируются в зависимости от будущего напольного покрытия: — для ламината или линолеума допустимы отклонения в пределах 2 мм; — для отделки плиткой допустимы отклонения в пределах 6 миллиметров; — отклонения пола от горизонтали не должно быть выше 2%, но не более 50 миллиметров, вне зависимости от габаритов помещения.
3. Все створки окон и дверей из металлопластика должны легко открываться, а сами стёкла, подоконники и другие поверхности не должны быть с трещинами, сколами, царапинами и другими повреждениями. Подоконники в квартире не должны препятствовать распространению тепла от радиаторов.
4. Система отопления в идеале должна укомплектовываться кранами Маевского для выпуска воздуха, а также регуляторами температуры. При монтаже радиаторов соблюдаются следующие параметры: — расстояние от пола — минимум 6 см; — от подоконника до верхнего края радиатора — 5 см; — от стены до радиатора — 25 мм.

Отделка «под ключ»

При приёме квартиры с эксклюзивной отделкой «под ключ» в большинстве случаев не возникает никаких проблем, так как все подробности сотрудничества оговариваются в подробностях заранее. Но и в квартире с отделкой «под ключ» часто могут наблюдаться результаты погрешностей строителей, поэтому следует всё тщательно проверить.

Виды сдачи квартир в новостройках

Как правило, застройщики сдают квартиры всего в трёх видах: без отделки, с черновой и с чистовой отделкой. Покупатели находятся на каждый вариант оформления жилья.

Некоторые при черновой отделке только штукатурят стены, другие же – разводят электрику, ставят двери или прокладывают трубы водоснабжения.

Обычно не стоит рассчитывать на высокое качество сделанного застройщиком ремонта. Дабы сэкономить финансовые средства в счёт повышения прибыли застройщики используют для отделок самые дешевые и недолговечные материалы.

Итак, рассмотрим особенности каждого вида сдачи жилья:

• Без отделки. В таких домах застройщик только произвёл фасадные работы и возведение стен. Часто внутри квартир отсутствуют перегородки между комнатами. При этом должны стоять окна, входная дверь, радиаторы. Все необходимое для проведения остальных ремонтных работ и коммуникаций в квартире должно присутствовать.
• С предчистовой отделкой (черновой). В таких квартирах проведён начальный минимальный ремонт. Как правило, стены в них отштукатурены, пол залит стяжкой, возможна проведена электропроводка.
• С отделкой под ключ. Это квартиры, в которых можно жить сразу после их сдачи. Стены покрашены или заклеены обоями, на полу ламинат или паркет, потолок побелён или натянут. Сантехника обычно при такой сдаче также установлена.

В обещаниях у застройщика может быть совсем другие комплектации квартир. Чтобы приемка новой квартиры не стала для покупателя страшным разочарованием, нужно к ней правильно подготовиться и внимательно изучить все обязательства застройщика.

Особенности приемки квартиры от застройщика в 2023 году

В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.

Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:

• Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
• Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
• Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
• Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.

Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.

• Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
• Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
• Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
• Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
• Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
• Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.

Приемка квартиры с черновой отделкой: нюансы

Срок сдачи квартиры указан в договоре долевого участия (ДДУ): обычно застройщики заранее оповещают дольщиков о готовности объекта и согласовывают дату осмотра и приемки.

Подготовка к осмотру

Заказчикам нужно иметь при себе:

1. Ручку и записную книжку.
2. Фонарик.
3. Рулетку.
4. Уровень.
5. Салфетки.

Если осмотр проходит в присутствии независимого эксперта, то ничего брать не нужно – у него весь инструмент с собой.

Сверка с планом

Замеры квартиры делают специалисты БТИ: фактическую площадь помещения сверяют с данными, указанными в техническом плане, составленном ими. Несущественные изменения допускаются: они обычно прописываются в ДДУ и не требуют никаких действий от заказчика и подрядчика.

Другое дело – существенные изменения. Такими, как правило, считается уменьшение или увеличение более чем на 1 метр. Если площадь уменьшилась существенно, то заказчик вправе не подписывать акт приемки, потребовав у застройщиков компенсации.

Если же строительная компания требует доплаты, то заказчик вправе оспорить это решение по закону. Но в этом случае ему нужно предварительно проконсультироваться с юристами по жилищному праву.

Объемы работ

Объемы выполненных работ должны соответствовать работам, перечисленным в ДДУ. В черновую отделку входят:

1. Цементная стяжка пола.
2. Коммуникации отопления, водоснабжения.
3. Оштукатуренные стены.
4. Монтаж канализации.
5. Монтаж электрической проводки.
6. Установка дверей.
7. Установка окон и подоконников.

Список у разных компаний может отличаться, поэтому и нужно проверять каждый пункт последовательно.

Входная дверь

Входная дверь открывается наружу, на ней не должно быть вмятин, перекосов, царапин, других дефектов. Обязательно нужно проверить работоспособность замка, петли, плавность хода дверного полотна.

Полы

Стяжка на полах должна быть ровной, что легко проверить уровнем, без трещин, пустот. Вздутий на цементной поверхности тоже быть не должно. Если вдруг какие-то дефекты обнаружатся (даже незначительные), то их обязательно следует внести в акт.

Замечания, указанные в документе, позволяют потребителям отложить дату приемки, дать подрядчикам время на устранение недоделок.

В туалете и ванной нужно проверить слой гидроизоляции, потому что стяжку кладут на него. Гидроизоляцию видно невооруженным глазом – она выходит из стены. Если ее нет, то это серьезное нарушение.

Стены

Стены во время приемки квартиры в новостройке осматривают визуально и проверяют тактильно. Финишный слой должен быть однородным, ровным, без размытости, пятен и перепадов по толщине.

Потолок

Высоту потолка тоже проверяют лазерной рулеткой – она должна точно соответствовать размерам, указанным в договоре. Отклонения от этого значения недопустимы.

Черновая отделка потолка включает:

1. Оштукатуривание поверхности.
2. Нанесение слоя шпатлевки.
3. Грунтовку.

В дальнейшем никакие подготовительные работы не понадобятся: можно сразу переходить к отделке потолка.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, подключены к отопительной системе. Количество батарей – соответствовать количеству, указанному в ДДУ.

Обязательно проверяют количество и качество креплений: каждый отопительный радиатор крепится на 3-х кронштейнах. Больше – можно, меньше – нельзя.

Для установки радиаторов, кондиционера (если он указан в перечне работ), газовой плиты, счетчиков разработаны четкие стандарты. Все они должны быть соблюдены. Это как раз тот случай, когда присутствие специалиста сократит время осмотра, поможет избежать ошибок.

Если квартира сдается в эксплуатацию в осенне-зимний период, проверяют работоспособность всех радиаторов, терморегуляторов.

Водоснабжение

Водопроводы фиксируются на стенах специальными хомутами, установленными через равные отрезки. Стояки крепятся точно по вертикали, на стенах и на полу под ними не должно быть подтеков, следов влаги. Если они есть, то это отражают в акте.

Обязательно проверяют работоспособность кранов, приборов учета, наличие фильтров очистки, пломб. Специалисты советуют включать воду и проверять напор воды.

Вентиляция и электричество

Тягу в вентиляционной системе проверяют обычным листом бумаги: в рабочей вентиляции он прилипает. Если этого не происходит – есть проблемы. Распространенная причина проблем с вентиляционной системой – строительный мусор или другие загрязнения.

Проверяя электричество, обязательно осматривают:

1. Комплектность вводного электрощита.
2. Целостность прибора учета.
3. Начальные показания счетчика.
4. Выключатели, розетки.
5. Патроны.

Чтобы проверить патроны, нужно захватить с собой обычную электрическую лампу.

Кабели для интернета и телевидения тоже осматривают на предмет их целостности.

Как правильно принять квартиру у застройщика

Передача в собственность квартиры от застройщика

Передача в собственность квартиры в новостройке в обязательном порядке требует проведения осмотра его будущим владельцем и документального оформления приемки.

Сама по себе процедура содержит несколько этапов, которые дают возможность инвестору ознакомиться с предметом договора о долевом строительстве. А компании застройщику ознакомить клиента с результатами своей работы.

Наиболее правильно построить эту работу поможет план проведения приемки новостройки, в котором инвестору следует учесть такие шаги:

• Изучение договора на строительство со всеми обязательствами застройщика и технической документацией на помещение;
• Согласование сроков проведения фактического осмотра помещения;
• Согласование с застройщиком возможности присутствия эксперта в процессе осмотра;
• Возможность заказа независимой экспертизы помещения, условия оплаты работ эксперта и порядка рассмотрения претензий сторонами;
• Изучение законодательства регулирующего вопросы строительства, разрешения споров, выдвижения претензий и устранения выявленных недостатков, как при приемке, так и в процессе эксплуатации помещения.
• Проведение практического осмотра помещения;
• Согласование спорных вопросов с застройщиком;
• Оформление акта приемки помещения.

В большинстве случаев все основные вопросы оборудования помещения и технические условия и характеристики постройки указываются в договоре на строительство и техпаспорте. Кроме этого, в технической документации указывается и другие параметры, которые могут существенно влиять на качество постройки.

На что нужно обращать внимание при осмотре квартиры?

Само понятие осмотра помещения квартиры имеет несколько отличный от общепринятого смысла простого визуального осмотра помещения.

В контексте того, как принимать новостройку у компании застройщика без отделки контрольный осмотр больше напоминает работу эксперта, чем простую экскурсию в новостройку. Наиболее правильным решением при проведении осмотра будет привлечение независимого эксперта для изучения квартиры.

При осмотре квартиры в любом варианте обращается внимание:

• На соответствие параметров постройки проектным требованиям;
• Качество основных элементов постройки – стен, потолка, полов, толщина несущих стен и перегородок;
• Качество материалов и работ по установке дверей, окон, элементов балкона;
• Работоспособность инженерных коммуникаций – канализации, водопровода, системы теплоснабжения, газового оборудования и электропроводки;
• Соответствие условиям безопасности вентиляционной системы, сечения электрических проводов, мест установки газового оборудования, наличие защитного заземления, установка систем безопасности – предохранителей, извещателей, газосигнализаторов.

Приемка и осмотр квартиры независимо от обстоятельств будут заканчиваться написанием акта приемки жилого помещения, поэтому чтобы все требования и претензии были обоснованными, нужно проводить осмотр в присутствии представителя застройщика с фиксацией всех выявленных недостатков. Для этого нужно иметь минимально необходимый набор инструментов и приборов для работы:

1. Линейка, рулетка, угольник и отвес;
2. Строительный уровень длиной 0,5 и 1 метр;
3. Карандаш, ручка тетрадь или блокнот;
4. Молоток, пассатижи, кусачки, отвертка;
5. Маркер и цветные мелки;
6. Стремянку или табурет для работ на высоте;
7. В качестве приборов для документирования цифровой фотоаппарат и по возможности диктофон;
8. Такой набор позволит качественно и наиболее емко отследить все элементы постройки, при этом зафиксировать максимальное количество недостатков, требующих устранения застройщиком.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Особенности приемки квартиры в 2022 г.

Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.

• При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста.

  Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.

  Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.

• При обнаружении несущественных недостатков они указываются в акте о передаче квартиры.
• При возникновении разногласий о недостатках рекомендуем отразить это в акте и направить претензию застройщику. В претензии нужно упомянуть о необходимости осмотра квартиры с участием специалиста и указать его кандидатуру. Осмотр помещения в присутствии специалиста проводится в течение пяти рабочих дней. Не позднее трех рабочих дней необходимо направить застройщику акт осмотра помещения с указанием его недостатков.
• Расходы на оплату услуг специалиста должен возместить застройщик, если специалист подтвердит нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
• Вы будете обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для устранения недостатков. В противном случае можно лишиться права на защиту в суде. Срок устранения недостатков составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта.
• При отказе застройщика устранить недостатки вы вправе потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков. На это застройщику дается 10 дней. Если он отказался выполнить такое требование, следует обратиться в суд.

Когда нужно принимать квартиру в новостройке

Приступить к приемке квартиры можно только после полного завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию. Этот факт будет подтвержден разрешением межведомственной комиссии (МВК), письменным уведомлением от застройщика. Даже если ваша квартира готова, однако на доме продолжают достраивать последние этажи, о приеме-передаче не может идти и речи.

Совет юриста. Дольщик не только вправе, но и обязан контролировать ход строительства МКД, так как вложил крупную сумму денег в объект. Своевременно установив невозможность сдачи объекта в срок, указанный в ДДУ и проектной документации, можно требовать расторжения договора с возвратом денег. Если вы это сделаете в числе первых дольщиков, шанс на возврат будет существенно выше. Всю информацию о ходе строительства и его отдельных этапах застройщик обязан размещать на своем сайте.

Когда МВК подпишет разрешение, что дом готов к вводу в эксплуатацию, строительная компания должна направить каждому дольщику персональное уведомление. В нем будет указано о готовности передать квартиру, предложение начать действия по осмотру и оформлению документов. С момента получения уведомления уже у дольщика возникает обязанность принять участие в приемке, соблюдать сроки осмотра и предъявления замечаний.

Уведомление застройщика о готовности передать квартиру

Во взаимоотношениях дольщика и застройщика один из важнейших документов – уведомление о готовности передать квартиру. Строительная компания должна не только направить указанный документ, но и иметь доказательства его вручения. Только в этом случае застройщик сможет требовать участие в приемке, а затем и оформить односторонний передаточный акт.

Уведомления направляются только в письменном виде по почте, либо вручаются под роспись каждому дольщику. Не вижу причин отказывать от получения документа. Даже если у вас есть обоснованные сомнения в качестве объекта, предъявить их можно только по итогам осмотра, подписания актов. Также советуем сразу учесть ряд важных положений Закона № 214-ФЗ о сроках направления уведомлений, начала процедуры приемки:

• уведомить вас о готовности передать объект застройщик обязан не позднее месяца до даты завершения строительства по ДДУ и проекта;
• если в договоре была сразу указана дата начала приемки, уведомление должно быть направлено не позднее 14 дней до нее (такие условия на практике встречаются редко);
• дольщик должен начать принимать квартиру в течение 7 рабочих дней после получения документа, либо в иной срок, указанный в уведомлении.

В уведомлении вам разъяснят о последствиях уклонения от приемки готового жилья. Если вы не обратились к застройщику, не приступили к осмотру квартиры, Закон № 214-ФЗ позволяет строительной компании в одностороннем порядке оформить передаточный акт. Это можно сделать по истечении двух месяцев с момента вручения уведомления. Естественно, при возникновении споров застройщик обязан доказать, что документ о готовности жилья был действительно получен дольщиком.

Как принимать новостройку?

Принимая квартиру от застройщика, вы должны быть очень осторожны со всеми мелочами, и в идеале лучше договориться о том, чтобы застройщик устранил их еще до подписания акта приемки.

Но бывает так, что вас вообще не приглашают на приемку новостройки, хотя дом давно уже сдан. Это плохой знак.

Учтите, что квартира в новостройке должна быть передана новому владельцу не дольше, чем через 3-6 месяцев с момента принятия дома ГК. Если сроки затягиваются, значит с ЖК что-то не так, возможно, существуют серьезные проблемы в качестве здания. Помните, за нарушение сроков сдачи-приема квартиры, вы можете требовать выплаты неустойки со стороны застройщика.

Принимая акт передачи, перечитайте смотровой лист, где описаны все выявленные вами недоделки. Покупатель имеет право требовать все, что было ему обещано при заключении договора, так что если заметны дефекты, некачественно выполненные работы, об этом должно быть заявлено в смотровом листе. Если выявлены недостатки, в смотровом листе обязательно должно быть указано время, к которому застройщик обязан устранить проблемы и дефекты.

В документе обязательно оговаривается состояние квартиры, в котором она поступает к дольщику в собственность. Более того, в договоре должно быть прописано соответствие жилья всем нормативным актам. Существуют ГОСТы и СНиПы, где прописаны допустимые перепады высот и другие немаловажные мелочи. Ознакомиться с этими документами можно на специализированных форумах и сайтах.

Если у вас не опыта в строительстве и желания всем этим заниматься, лучше всего пригласить опытного специалиста или знакомого, который сам работает в этой сфере. Если вы все же хотите принять квартиру в новостройке своими силами, это можно сделать, если соблюдать следующие правила.

Правила приемки квартиры в новостройке

(1) К осмотру лучше всего приступать в светлое время суток. Ночью или в сумерках вы просто можете не заметить многие дефекты.

(2) Возьмите с собой на приемку:

• блокнот;
• ручку или карандаш;
• карманный фонарь;
• небольшой электроприбор для проверки розеток (прекрасно подойдет зарядное устройство от телефона);
• лампу;
• стульчик или небольшую стремянку (последние можно, при необходимости, попросить у строителей).

(3) Внимательно перепишите все номера счетчиков и показания на них. При получении паспорта на счетчик это гарантия, что вы получите именно ваш паспорт. Показания нужны для оплаты коммунальных услуг, поскольку после подписания акта о передаче оплачивать их будете уже вы.

Дом построен: что дальше

Итак, новостройка полностью возведена, все коммуникации готовы, придомовая территория очищена от строительного мусора. Но этого мало, чтобы приглашать новых собственников в новое жильё. Прежде всего застройщик должен:

• уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства дома;
• обратиться в надзорные органы для проведения экспертизы — так комиссия из специалистов санитарно-эпидемиологической, пожарной и экологических ведомств проверяет помещение;
• получить одобрение от госслужб, подтверждающее соответствие дома определённым нормам и параметрам. 

Приемка инженерных коммуникаций

Проверяется надежность креплений, работоспособность всех систем и оборудования в квартире. Нужно убедиться в целостности пломб на счетчиках, снять показания, проверить соответствие указанным в паспорте серийным номерам.

Обследование инженерных сетей

	Система	Что проверить
1	Водоснабжение	Удерживающие стояки крепления и вертикальность установки, заделку раствором технических отверстий, работу запорных кранов, напор воды
2	Канализация	Наличие тройников, высоту выхода трубы. При расстоянии от пола больше 10 см могут возникнуть проблемы с установкой сантехники. В нормативах не указывается высота, поэтому проверяйте по проекту
3	Отопление	Надежность крепления стояков и радиаторов, наличие терморегуляторов. Если не проводится демонстрация работы батарей, необходимо сделать отметку в акте
4	Вентиляция	К вентиляционному отверстию нужно поднести зажигалку или бумагу. Если вентиляция в порядке, лист прилипает, а пламя отклоняется
5	Электрика	Работоспособность установленных розеток проверяют взятым с собой электроприбором, в плафоны вкручивают лампочки. Работа УЗО проверяется с помощью кнопки «тест»

Совет от специалиста по проверке вывода канализации