Верьте в успех
Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.
Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.
Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.
Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.
Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!
Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.
Фото на обложке: unsplash.com
Сыграйте на уникальности
Главное преимущество некрупных брендов перед федеральными в их уникальности. Они обычно не растиражированы и при грамотном продвижении в городе имеют свою особую целевую аудиторию. Это особенно касается Instagram-игроков, у которых уже есть свои ценители, и обычно они открывают один-два магазина в городе, не больше.
Уникальность может заключаться не только в ассортименте, но и в ярком и запоминающемся дизайне магазина, своей индивидуальной системе лояльности и т.д.
Сейчас популярно мнение, что все крупные ТРЦ похожи между собой по набору брендов: якорные и мини-якорные арендаторы в проектах одни и те же. К сожалению, частично это так и есть. Люди не хотят одеваться только в популярном масс-маркете, питаться только во всем известных заведениях общепита. Людям нужен выбор.
Безусловно, международные сетевые бренды всегда будут на лидирующих позициях у основной аудитории ТРЦ по всем показателям. Но именно малый бизнес с его уникальностью может привнести в торговый центр разнообразие и дать гостю тот самый выбор, новые эмоции от посещения объекта.
Сделайте ТРЦ вашим помощником
Предпринимателю не стоит рассматривать арендодателя как экзаменатора.
После того как арендатор свяжется с ТРЦ, в переговоры вступят брокеры. Они обычно не только задают бизнесмену вопросы, но и дают рекомендации, о том, какую информацию необходимо подготовить для рассмотрения бренда. Далее идет обсуждение коммерческих вопросов и итоговое принятие решения по размещению.
Сотрудники торгового центра, заинтересованные в успехе своих арендаторов, всегда помогают им и делятся экспертизой в области визуализации и оформления магазина.
Предметом обсуждения становится и размер возможных инвестиций в ремонт помещения. Арендатор имеет выбор из несколько рекламных пакетов для продвижения внутри ТРЦ. В целом, если арендодатель качественно выполняет свою работу, то консультировать арендатора он будет на каждом этапе по всем вопросам до открытия магазина.
Формы инвестирования в недвижимость
Как правило, российские инвесторы придерживаются двух стратегий:
- покупка квартиры для последующей сдачи в аренду;
- покупка с последующей перепродажей.
По оценке Шавнева, эти стратегии используют около 95% российских инвесторов в сфере недвижимости.
Другие стратегии — инвестирование в долю в недвижимости или в паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Эксперты считают самым предпочтительным способом инвестирования покупку жилья в собственность. Она позволяет рассчитывать на максимальную доходность, говорит Голев.
В отличие от прочих вариантов, предполагающих получение инвестором только определенного набора прав требования, в случае покупки квартиры он будет иметь актив, который сохранится при любом сценарии, добавляет Щёкин.
Голев называет единственным преимуществом других вариантов инвестирования более низкий порог входа. Начинающим инвесторам с небольшим стартовым капиталом, по его мнению, можно попробовать вложиться в проверенные закрытые ПИФ.
Не рекомендую к покупке:
Некапитальные строения.
О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.
Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.
Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.
Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.
Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.
Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией
К тому же постепенно «стареющей»
К тому же постепенно «стареющей»
Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».
Производственные площади.
Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.
Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.
Складские площади и гостиницы.
Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.
В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.
Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.
Объекты большой площади.
Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.
Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.
При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.
В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.
На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.
Вторичка: заработать на аренде
Сколько нужно денег
Второй вариант инвестиций — купить квартиру на вторичном рынке и сдавать ее в аренду. Вторичным рынком считается любая квартира, на которую оформлено право собственности, даже если в ней еще никто не жил. Их покупают по договору купли-продажи, владельцем может быть человек, компания или муниципалитет. Это может быть как квартира в недавно сданном доме, так и жилье в хрущевке.
По итогам июля за год квартиры на вторичном рынке очень сильно подорожали, на 20 %. Квартиры в среднем стоят почти 15 млн рублей. А вот цена за квадратный метр слегка упала, на два процента. Средняя стоимость — 261 000 рублей. Цены на реальные объекты, которые продаются прямо сейчас:
Для того, чтобы купить квартиру, нужно иметь на руках 10-20 % от стоимости жилья, 1,5-2,5 млн рублей как самый минимум. Стоит учитывать, что чаще всего ипотека на вторичке дороже. Государство раздает льготную ипотеку, поддерживая застройщиков, плюс застройщики и банки в своих партнерских программах также снижают ставки. Часто стараются сделать так, чтоб платеж по кредиту был не больше, чем арендная плата. Если вы предполагаете гасить ипотеку деньгами квартирантов, отложите сумму аренды за 3-4 месяца, чтобы простой не нанес ущерба финансовому положению.
Окупаемость квартир с помощью аренды — в среднем около 20 лет. Такой способ вложения денег подойдет тем, кто готов ждать (например, хочет обеспечить себе пенсию в глубинке за счет московской квартиры) и тем, у кого на руках уже есть необходимая сумма, деньги арендаторов будут уходить сразу инвестору, а не в банк.
Что покупать
Если ваша стратегия — получение ежемесячного стабильного дохода от сдачи квартиры в аренду, то ключевыми факторами будут расположение недвижимости и количество комнат в квартире
При продаже значима площадь жилья, но арендаторам не так важно количество квадратных метров, как их компоновка
Чтобы квартира успешно сдавалась, в районе должна быть необходимая инфраструктура: кроме дорог и транспортной сети это зоны для прогулок, торговые центры, деловые центры.
Если вы хотите сдавать квартиру семьям с детьми, тогда нужны школы, детские сады, спортивные секции поблизости, и вариант со студией или евродвушкой не подойдет: лучше присмотреть квартиру с несколькими отдельными комнатами. Даже если они крохотные.
Квартиры площадью более 100 квадратных метров и двухуровневые низколиквидные. Конечно, есть арендаторы, готовые заселиться в большую квартиру с богатым убранством, но искать их долго, это свой особый рынок с ограниченным количеством и арендаторов, и собственников.
Юридические риски
Вкладывая деньги в арендный бизнес, инвестор должен заботится и о том, у кого покупает квартиру, и о том, кому он эту квартиру сдает. Риски есть в обоих случаях.
- Проверьте продавца и квартиру. Убедитесь, что продавец не попал под банкротство, информация об этом есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Бывшую квартиру банкрота могут принудительно вернуть в конкурсную массу. Вы останетесь без денег и без жилья.
- Поинтересуйтесь, как долго ваш продавец владеет этой квартирой, чтобы избежать проблем из-за предыдущих собственников. Проще всего оспаривают сделки за последние три года. Спустя 10 лет владения вопросов обычно не возникает. Но есть исключение. Если квартира была выморочным имуществом, то есть принадлежала муниципалитету после смерти владельца, а потом мошенники оформили ее на себя и перепродали, то риски пожизненные. Проблема тянется еще с 90-х, до сих пор случается, что муниципалитеты возвращают недвижимость себе, хотя там уже десятый владелец.
- Узнайте, нет ли обременения. Это ипотека, использование маткапитала и наличие детей у собственника, арест жилья. Еще одно частое обременение, о котором почему-то забывают: если в квартире живет арендатор, он сохраняет за собой право на проживание по срокам, указанным в договоре вне зависимости от смены собственника.
- Проверьте своего арендатора. Поиск по базе судебных приставов, системе ГАС «Правосудие», в соцсетях, просто поиск по фамилии в Google — и вы будете понимать, платит ли человек за коммуналку, сидел ли за мошенничество и не состоит ли в клубе пироманов-любителей.
- Обязательно составьте договор, опишите все имущество, застрахуйте жилье. Не забудьте о залоге. У Финтолка есть шпаргалка для арендодателя, как заработать деньги и не лишиться имущества.
Будьте готовы к регулярным мелким ремонтам, замене мебели и техники. Даже у самых аккуратных арендаторов что-то ломается. Это нормально. Если не повезет — придется делать серьезный ремонт и обновлять все имущество в квартире.
Объекты, которые будут востребованы:
Небольшие офисные помещения площадью 15 – 35 кв.м. в формате бизнес-центров.
Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и в steet retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в районе промзон и небольшие офисные площади в центре города в новых престижных бизнес центрах для отделов продаж и бэк-офисов.
Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT индустрии. Для создании продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения
При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем прочие сферы бизнеса
Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские
Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения
Коммерческая недвижимость в новостройках.
Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу, и которые со временем будут приобретать дополнительную важность и ценность:
- Витражное остекление фасадов;
- Высота потолков;
- Свободные планировки;
- Отдельные от обще домовых вентиляционные каналы;
- Вход в помещения с уровня земли.
При сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберет новостройку.
Помещения под кафе в формате street retail до 100 кв.м.
Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал.
Помещения под продуктовые магазины от 100 до 180 кв.м.
Федеральные продуктовые сети, как, впрочем, и остальные сферы бизнеса идут по пути оптимизации. Крупные федеральные игроки вытесняют с рынка региональная компания. Закрываются нерентабельные торговые точки.
В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.
Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.
В торговых площадях такого формата я вижу большой потенциал. К тому же площади от 100 до 200 кв.м. также рассматривают прочие сферы бизнеса: общепит, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.
Результаты
Фото предоставлено экспертом
Стартовавший с одной локации в бизнес-центре «no name» проект, сейчас представляет собой сеть с тремя объектами, в которой трудятся 8 сотрудников. Сеть прибыльна. Есть планы по открытию новых точек.
ИП и компании, работающие по-старинке, не гибки к изменениям. Часто они внезапно прекращают свою деятельность, что однозначно негативно для арендодателя в существующих условиях рынка.
Тогда как у потребителей уже давно повысились требования к розничному бизнесу в целом и общепиту в частности. Создание МТМ помогает повысить уровень обслуживания и дает выгоды как арендодателю, так и арендатору.
Поменяйся или умри
Фото: Михаил Лачугин
Теперь давайте посмотрим на развитие сферы розничной торговли с финансовой точки зрения. Сразу скажу, что крупные российские торговые сети вряд ли понесут серьезные убытки от весьма быстрой трансформации рынка. «Лента», «АШАН», Магнит«, X5 Retail Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток» и оставшимися магазинами «Карусель») и ряд других игроков уже начали перестройку бизнеса и свои позиции наверняка сохранят. Эти компании через многое прошли за последние 10-15 лет, поэтому имеют и запас «прочности», и приличный опыт.
Незначительная «турбулентность», как, например, у «Ленты», гендиректор которой высказывал недовольство итогами работы в 2019 году, или снижение операционных показателей сети «Магнит» — это издержки трансформации, но не признаки кризиса. Скорее, это даже фактор, свидетельствующий о некоторых крайне активных изменениях внутри компаний с целью наиболее успешно и быстро войти в новую эру ритейла.
Закрытие гипермаркетов крупных сетей, как это уже происходит, тоже не должно вызывать никакой паники. Это лишь этап развития. Гипермаркеты либо трансформируют в часть инфраструктуры для растущего рынка онлайн-заказов, либо взамен будут открывать магазины иных форматов.
Изменения грядут на рынке доставки онлайн-заказов. Полагаю, что крупные игроки, имеющие собственную инфраструктуру — складские комплексы dark store и логистику, а также лояльную аудиторию, вытеснят или поглотят небольшие проекты, работающие сейчас в этой сфере. Например, сервис «Яндекс. Лавка», имеющий всё вышеперечисленное, уже выходит за пределы Москвы — в Санкт-Петербург. Затем наверняка начнет осваивать и рынки других регионов. Его конкурент — «Сбермаркет» — своей инфраструктуры пока не имеет, однако, убежден, что это вопрос времени. Поэтому, если вдруг у кого-то из читателей есть мысли открыть свой бизнес на доставке продуктов питания из магазинов, — сейчас явно не время для такого проекта.
Как изменения в сфере ритейла могут отразиться на производителях и поставщиках продукции в торговые сети? Считаю, что сейчас для них наступает такой же «момент истины», как и для торговых сетей, ведь, с одной стороны, они получают много новых каналов сбыта, с другой — им тоже необходимо менять свой продукт и способы его предложения в зависимости от канала сбыта.
Многим своим партнерам и клиентам я уже сейчас советую не пытаться любой ценой попадать на полки классических торговых сетей, а внимательно смотреть на новые каналы сбыта. Прежде всего, на интернет и форматы «у дома». Более того, успешный старт продаж в интернет-канале у той же «Яндекс. Лавки», например, может стать трамплином для вполне легкого попадания на полки оффлайновых магазинов.
Подготовьте грамотную презентацию
Рассматривая тот или иной бренд, арендодатель прежде всего обращает внимание на визуализацию будущего магазина и ассортиментный перечень. Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть)
Любому малому предпринимателю необходимо иметь грамотную презентацию, в которой должна быть указана вся необходимая информация про бренд (миссия, идея, создатели, год основания), его позиционирование относительно других схожих по профилю и ценовому позиционированию брендов, средний чек, основная целевая аудитория, требуемый формат помещения (площадь), другие требования к помещению (если они есть).
Предприниматель должен понимать и прогнозировать будущий оборот своего магазина. На этом выстраивается вся дальнейшая коммуникация по обсуждению коммерческих условий между арендатором и арендодателем.
Если у предпринимателя уже есть открытые магазины, будет замечательно, если он поделится цифрами по реальному товарообороту действующих точек, а также предоставит фотографии и видео магазина. Арендодателю будет проще понять его потенциал и принять решение о размещении.
Новый бренд может заинтересовать арендодателя как уникальностью в части оформления магазина и ассортимента, так и четкой, понятной экономикой будущего проекта. Прозрачность и ощущение надежного партнера в коммуникациях с арендодателем также добавит дополнительное преимущество при принятии решения о размещении в торговом центре.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году: главное
Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая приобретается в целях сохранения или получения дохода.
Цены на квартиры сегодня не растут так же стремительно, как в 2020–2021 годах, но вложения в недвижимость, особенно в первичное жилье, по-прежнему привлекательны для инвесторов, говорят эксперты.
По мнению Щёкина, у инвесторов сейчас практически нет альтернатив вложению в жилье: в текущих условиях слишком велик риск потерять сбережения, тогда как недвижимость останется в собственности покупателя при любом сценарии.
«Даже если вложение средств позволит их только сохранить, а не приумножить, его все равно нельзя считать неудачным, так как останется сам актив», — добавляет Голев.
Самым привлекательным активом для инвестиций на рынке недвижимости, по мнению экспертов, остаются квартиры в новостройках. Доходность инвестиций в них при покупке квартиры на начальном этапе строительства дома составляет 15–30%.
Для эффективных инвестиций необходимо:
- заранее определить цель инвестиций;
- правильно оценить свои финансовые возможности;
- грамотно подобрать объект исходя из поставленной инвестиционной цели;
- внимательно изучить все данные о компании-застройщике;
- сравнить выбранный объект с похожими предложениями на рынке.
Спрятать выручку уже проблематично
Схема оплаты процента с товарооборота в пандемию стала ещё более распространена, подтверждает основатель сети ресторанов «Мясо & Рыба» Сергей Миронов. Работают в том числе и по этой схеме и некоторые рестораны, которые открываются по франшизе, отмечает предприниматель. «Многие переходят на эту схему, рестораторы на ней настаивают, но арендодатель всё равно выставляет минимальную базовую ставку», — поясняет Миронов.
Ритейлеры хотели бы перейти на чистый процент с товарооборота в аренде, но владельцы торговых центров не могут на это пойти из-за того, что трафик снижается, а накладные расходы у девелоперов остаются, говорит президент сети магазинов одежды и аксессуаров Baon Илья Ярошенко. Поэтому ТЦ фиксируют минимальную ставку, которую должен платить арендатор даже при переходе на процент с товарооборота, такая схема действует и у магазинов Baon, подтвердил Ярошенко. При этом данные о выручке передаются арендодателю через ОФД, поясняет он. Ярошенко также отмечает, что с каждым годом значимость торговых центров для ритейлеров сокращается из-за роста онлайн-продаж, в Baon они сейчас превышают 50%.
Инвестиционный рынок жилья
Под понятием «инвестиционные квартиры» подразумевается недвижимость, которая приобретается для сохранения или получения дохода в будущем за счет продажи или сдачи в аренду.
По оценке инвестиционной компании «Флип», объем рынка инвестиционных квартир в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей. На Москву и Московскую область пришлись 0,5 трлн рублей, то есть 40% от общего объема. В 2021 году данный показатель в целом по стране превышал 1,55 трлн рублей, то есть за год рынок сократился на 25%.
Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в 2023 году резких скачков на рынке инвестиционных квартир не будет. Объем предложения будет варьироваться в пределах 1,1–1,3 трлн рублей, отмечает он.
Доходность инвестиций в недвижимость
Недвижимость относится к классу консервативных инструментов сбережения средств. Доходность зависит от множества факторов, в первую очередь от стратегии инвестора.
По оценке Шавнева, в среднем у неквалифицированного инвестора в недвижимость при регулярных сделках на вторичном рынке доходность варьируется от 15% до 27% годовых, на первичном рынке годовая доходность редко превышает 25%.
Голев отмечает, что в среднем готовое первичное жилье на рынке дорожает примерно на уровне инфляции, то есть гарантирует сохранение средств. Относительно быструю и высокую доходность — до 15–20% в год — могут принести только вложения в ликвидные проекты на этапе котлована, указывает он.
По оценке Щёкина, за период строительства стоимость недвижимости может вырасти на 20–30%. К этому можно прибавить рыночный рост цен, который может быть и взрывным, как в 2020–2021 годах. Голев прогнозирует, что в ближайшие годы рост цен на новостройки ускорится, но вряд ли разгонится так, как в период пандемии.
Щёкин добавляет, что застройщики также нередко предлагают покупателям скидки. «Если удастся приобрести жилье со скидкой во время эпизодических акций, доходность от перепродажи может превысить 30–40%», — говорит он.
Начните с острова
Предприниматели задумываются о том, что пора «заходить» в ТРЦ, когда понимают, что необходимо наращивать объемы продаж, расширять зону охвата и, разумеется, когда у них есть для этого финансовая возможность.
Малый бизнес в большинстве случаев предпочитает арендовать острова. Инвестиции в изготовление островной конструкции в разы ниже, нежели даже в небольшой магазин.
Стоимость островной конструкции в среднем составляет 400-500 тысяч рублей, а то время как стоимость проекта и ремонта полноценного помещения (50-100 кв. м.) с учетом установки витрины и фирменной вывески может достигать от 2 до 10 млн. рублей. В обоих случаях также потребуется внести страховой депозит в размере двух месяцев аренды.
Многие предприниматели ограничиваются киоском и не расширяются. Но бывают и те, кто приходит с запросом на перемещение в формат полноценного магазина. Такие случаи немногочисленны, но встречаются.
Чаще случается другая ситуация: предприниматели делают запрос в отдел аренды и на остров, и на полноценное небольшое помещение. Брокеры формируют им два варианта предложений по размещению.
Потому что еще не готовы инвестировать в долгосрочную перспективу и хотят попробовать себя в безрисковой модели.
Сыграйте на уникальности
Главное преимущество некрупных брендов перед федеральными в их уникальности. Они обычно не растиражированы и при грамотном продвижении в городе имеют свою особую целевую аудиторию. Это особенно касается Instagram-игроков, у которых уже есть свои ценители, и обычно они открывают один-два магазина в городе, не больше.
Уникальность может заключаться не только в ассортименте, но и в ярком и запоминающемся дизайне магазина, своей индивидуальной системе лояльности и т.д.
Сейчас популярно мнение, что все крупные ТРЦ похожи между собой по набору брендов: якорные и мини-якорные арендаторы в проектах одни и те же. К сожалению, частично это так и есть. Люди не хотят одеваться только в популярном масс-маркете, питаться только во всем известных заведениях общепита. Людям нужен выбор.
Безусловно, международные сетевые бренды всегда будут на лидирующих позициях у основной аудитории ТРЦ по всем показателям. Но именно малый бизнес с его уникальностью может привнести в торговый центр разнообразие и дать гостю тот самый выбор, новые эмоции от посещения объекта.
Выгодные условия и постоянные клиенты
Фермер Лариса Куракина осенью на ярмарках выходного дня продает свои яблоки, персики, груши, виноград, инжир, помидоры, баклажаны, а также орехи.
«Покупатели ярмарки в Ясеневе уже знают меня и ждут мои сладкие крымские персики сортов “турист” и “золотая осень”. Несмотря на зеленоватый оттенок кожицы, фрукты спелые, имеют сочную ярко-желтую мякоть. Груши выращиваю двух сортов: “бере” и “ноябрина”. Продаю также и овощи, например баклажаны сорта “буржуй”. Они круглые и без семечек, благодаря чему не горчат», – рассказала фермер.
У Ларисы много постоянных покупателей, которым она всегда готова сделать скидки.
Предприниматель Дмитрий Малыгин занимается соленьями: продает квашеную капусту, патиссоны, грибы, баклажаны, кабачки, помидоры и многое другое.
Альтернатива: коммерческая недвижимость
Москва — это не только миллионы ищущих жилье граждан, но и центр деловой активности. Бизнес на коммерческой недвижимости может быть даже прибыльнее, чем перепродажа или аренда жилья.
Феликс Блинов, гендиректор инвестиционной группы «РВМ Капитал»:
— Сегодня хорошую капитализацию и доходность демонстрируют складская недвижимость, стрит-ритейл и индустриальная недвижимость. Но стоит отметить, что рынок индустриальной недвижимости сегодня находится еще в стадии формирования, и найти качественный проект для инвестиций не так просто. Если говорить о доходности, то ставки капитализации находятся в районе 12 %. Это тот чистый операционный доход, который инвестор получит за свою инвестицию в первый год. Срок окупаемости такой инвестиции — порядка девяти лет.
Еще один вариант вложения в коммерческую недвижимость — офисные помещения под аренду. Рынок более или менее устаканился, зарубежные компании, которые планировали уходить, уже ушли. Можно присматривать как премиум, так и более бюджетные варианты. Договор с юрлицами обычно заключается на длительный срок, несколько лет. Кроме того, в этой сфере проще выстраивать общение между сторонами: и вы, и они думаете о материальной выгоде, по минимуму нагружая друг друга страданиями личной жизни. Решения ваших арендаторов будут более предсказуемыми, никто не надумает съезжать срочно завтра, потому что бросил муж.
Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:
— Стоимость офисов класса В+ в деловых локациях столицы составляет 400 000 — 500 000 рублей за квадратный метр. Объем инвестиций зависит от площади и начинается примерно от 40 млн рублей. Окупаемость составляет в среднем 10 лет. Срок окупаемости квартир примерно вдвое больше, чем офисов. Стоимость одно- или двухкомнатной квартиры в районе с нормальной транспортной доступностью, в пределах третьего транспортного кольца — 20-25 млн рублей. Если у инвестора есть средства на покупку двух-трех таких квартир, вместо них выгоднее приобрести одно офисное помещение.
В числе других аргументов эксперт называет более низкие затраты на поддержание помещений: если в арендных квартирах периодически нужно делать ремонт и обновлять мебель и технику, то в офисах — немного подкрасить стены да заменить мелочевку.
Выгодно, качественно, рядом с домом
Ярмарки выходного дня работают в Москве уже более 20 лет. Продукцию участники привозят еженедельно, специально рассчитывая на продажу в течение трех дней, и хранят с соблюдением всех санитарных норм. Места на ярмарках выходного дня оборудованы новым холодильно-морозильным оборудованием, позволяющим соблюдать необходимый температурный режим хранения. В каждом округе расположено сразу несколько ярмарок. По социальной карте москвича можно также получить скидку, а в воскресенье продукты можно приобрести еще дешевле.
Все площадки расположены в наиболее доступных для жителей местах, рядом со станциями метро.
Места на ярмарках выходного дня предоставляются бесплатно, все расходы берет на себя город.
Инвесторы возвращаются
Наталия Иванова, заместитель директора департамента проблемных активов банка «Открытие»
Инвестиционный рынок объектов торговой недвижимости возвращается в доковидное русло. Торговые центры остались развивающимся и привлекательным видом недвижимости, который легко трансформируется под новые форматы.
Прошлый год был довольно сложным для владельцев торговой недвижимости – рынок приобретения заморозился, клиенты, которые намеревались инвестировать в торговые центры, находящиеся на балансе банка, взяли паузу.
Многие владельцы переживали, стоит ли сохранять и открывать ТЦ, аналитики прогнозировали полный уход в онлайн. Но как только ТЦ открылись, потоки и обороты практически полностью восстановились, в некоторых объектах – стали выше, чем до локдауна. Одновременно восстановилась инвестиционная привлекательность ТЦ.
В портфеле нашего банка пять региональных торговых центров. Для нас это непрофильные активы. Банки становятся владельцами недвижимости вынужденно, и принятие должника на баланс – крайняя степень недоговоренности. Банк не умеет управлять такими форматами, содержать объект торговой недвижимости – слишком дорого, поэтому мы стремимся как можно быстрее найти нового владельца.
Ближайшие годы ТЦ точно будут развиваться. Мы видим, что люди снова стали больше времени проводить в ТЦ, примерно так, как это было около пяти лет назад, когда приходили всей семьей на целый день – шопились, развлекались, ели и покупали продукты домой. В климате нашей страны развлечения в теплом помещении будут востребованы всегда.
Верьте в успех
Бывают единичные случаи, когда местная компания арендует большую площадь и становится чуть ли не трафикообразующими арендатором. Такой рост требует от локальных брендов многолетней тяжелой работы.
Чаще всего подобного успеха достигают предприниматели из сферы общепита. Из одной небольшой точки они вырастают в успешную ресторанную сеть в рамках одного города и начинают развиваться в других регионах.
Среди региональных компаний также есть примеры стремительного развития в категории развлечений — до форматов крупных развлекательных центров.
Пандемия повлияла на оффлайн-ритейл не лучшим образом — прежде всего сказалось падение трафика и, как следствие, продаж всех арендаторов торговых центров.
Я очень рада, что сейчас ситуация понемногу стабилизируется, и по нашему портфелю проектов мы видим, что практически все арендаторы начинают прирастать по оборотам и показывать положительную динамику. Чувствуется, что рынок оживает, и это не может не радовать!
Это подходящий момент для предпринимателей, чтобы попробовать свои силы в крупном проекте. Главное — учиться на чужих ошибках и ясно понимать цели своего бизнеса.
Фото на обложке: unsplash.com
