Последствия неисполнения обязательств по ипотеке
Если соблазн прекратить выплаты по ипотеке взял вверх, то банк или коллекторское агентство обязательно обратит взыскание на предмет залога. Затем финучреждение может переуступить его другому лицу, чтобы компенсировать ущерб. Правда, такой проблемный объект, как квартира в недостроенном доме от разорившегося застройщика, вряд ли окажется ликвидным, поэтому заёмщику грозит судебное разбирательство. Если было оформлено поручительство, то кредитор наверняка потребует исполнения обязательств по ипотеке от поручителя.
В любом случае банк просто так это дело не оставит. Да, у заёмщика возникла проблема с квартирой, но если его финансовое состояние не изменилось, и он может продолжать гасить долг, то он должен это делать.
Северо-западный административный округ Москвы: одна новинка
ЖК «Level Причальный»
ЖК «Level Причальный» – это новый проект от компании Level group, который появится в районе Хорошево-Мневники неподалеку от Москвы-реки и станции метро «Шелепиха». Здесь возведут четыре дома высотой 32-33 этажа, спроектированные бюро «Остоженка». Самые маленькие варианты – студии в 18 кв.м. Из «фишек» проекта – двухуровневый двор с почти четырехметровым перепадом высот, наполненный разнообразными площадками для прогулок и отдыха.
В системе наш.дом.рф, где в обязательном порядке публикуется информация обо всех новостройках, на конец первой декады сентября 2020 года проект пока не значится.
«Хороший знак — на рынок вторичной недвижимости вернулись перекупщики»
Состояние рынка. Когда началась спецоперация, на рынке было очень много разрывов сделок, так как люди просто не понимали, что дальше. Я сам столкнулся с четырьмя расторжениями: продавцы отказывались продавать, так как считали, что рубль обесценится. Деньги были никому не нужны.
В Краснодаре три фактора формировали рынок в 2022 году:
Закрытие аэропортов. Например, у нас есть микрорайон Панорама. Местные знают, что жить там некомфортно, а вот приезжие часто покупают жилье именно там. И там была самая большая просадка. Как обычно, шли звонки из Сибири, с Урала, но покупателям же хочется сначала приехать и посмотреть. А когда люди узнают, что прямых рейсов нет и надо после самолета пять часов ехать на электричке от Сочи или Кавминвод, им становится неинтересно. Это в основном мелкие инвесторы с деньгами от 3 млн до 8 млн рублей, они всегда покупали под перепродажу.
Дефицит денег у застройщиков. Раньше за месяц цены у застройщиков могли подняться на 20—25%. У меня был случай, когда ехали на показ квартиры, где 1 м² стоил 60 000 Р, а к приезду застройщик сообщил, что теперь 63 000 Р за 1 м². Сейчас уже застройщики гоняются за покупателями, ни о каком повышении не может быть и речи. Еще они стали давать ремонт, кладовку, парковку в подарок — очень много акций. А когда поняли, что и с этим не выруливают, стали даже делать субсидированную ипотеку без удорожания квартиры.
Миграция. У нас вырос рынок аренды, так как люди бегут в Краснодар из тех мест, где небезопасно. Но это временная миграция, и не идет речи о том, чтобы люди массово покупали квартиры под сдачу в аренду. Арендная плата остается очень низкой: за 15 000 Р можно снять вполне приличное жилье. Чтобы с такой арендой отбить вложения 3—4 млн рублей в квартиру, нужно очень много времени.
Вторичный рынок просел сильно: то, что неделю назад было ценой значительно ниже рынка, через неделю уже было рыночной, а спустя месяц и вовсе завышенной. Квартиры просто сливали. С февраля по июль было много запросов на покупку недвижимости, но продавцы требовали расчет в долларах или евро. Причем просили курс 100 Р, хотя реальный был 75—80 Р. Но и такие сделки шли, довольно много людей вложили деньги с продажи квартиры в валюту и теперь сидят с этой валютой и ждут, что дальше. Они и из страны не уезжают, и не покупают ничего.
Стало больше продаж по доверенности, когда продавец находится за рубежом. Но покупатели опасаются таких сделок.
Тенденции. Сейчас рынок покупателя. Если раньше постоянное удорожание квартир подстегивало спрос, люди торопились, то теперь стратегия наоборот: «Мы подождем, пока еще больше упадет».
Продавцы демпингуют. Хорошая ситуация, чтобы покупать новостройки. Я сейчас работаю с застройщиками, и они понимают, что по рыночной цене ничего не продадут. Им надо любой ценой вытащить деньги, чтобы остаться на плаву. Ключевые инструменты застройщиков — ремонт в подарок и субсидирование ипотеки.
Что касается крупных инвесторов, они пытаются конвертировать квартиры в деньги. У меня есть знакомый инвестор, который пять лет назад купил здесь 40 квартир и сдавал их в аренду в надежде, что рынок вырастет. Сейчас продает все ниже рынка, поскольку рынок еще тихий и продать большой объем квартир по рыночной цене в короткий срок практически нереально. По моим ощущениям, люди, у которых есть более 10 млн рублей, предпочитают вложить эти деньги в недвижимость за рубежом, на пике популярности Дубай.
Что касается обычных людей, которые берут жилье для себя, то многое будут определять программы субсидирования процентной ставки по ипотеке, если они в каком-то виде сохранятся. Например, работники бюджетной сферы очень активно пользовались программой субсидирования под сверхнизкий процент, хотя квартира в итоге и выходит дороже. У них обычно нет денег на первоначальный взнос, и при покупке жилья на вторичном рынке ежемесячный платеж мог выйти под 40 000 Р, а в рамках программы субсидирования та же квартира будет дороже, но ежемесячный платеж 20 000 Р. То есть люди ориентируются не на конечную выгоду, а на возможность комфортно гасить ипотеку.
В целом рынок потихонечку стабилизируется. Рынок вторичной недвижимости, кажется, уже растет. Хороший знак — вернулись перекупщики. Все меньше и меньше бросовых предложений, стали понятны средние цены.
Северный административный округ Москвы: шесть новостроек на низком старте
На САО приходится самая существенная доля новостроек, где продажи могут открыться этой осенью или в первый месяц зимы. Здесь таких объектов шесть: ЖК «Авиатика», комплекс на Кронштадтском бульваре, ЖК Slava, жилая часть ТПУ «Верхние Лихоборы», ЖК «Сигнальный, 16» и ЖК «Кверкус».
ЖК «Авиатика»
ЖК «Авиатика» (от компании «Э.К. Девелопмент») – это состоящий из пяти 25-этажных корпусов жилой комплекс более чем на 1 тыс. квартир и почти 350 машиномест в одноуровневом подземном паркинге. Возводится комплекс в Хорошевском районе.
Согласно проектной декларации, при заключении ДДУ счета-эскроу будут открываться в банке Дом.рф, а сдать новостройку в эксплуатацию планируют в конце 2022 года.
В систему наш.дом.рф проект уже заведен. Заключение о соответствии от Москомстройнвеста, разрешающее открыть продажи в новостройке, получено в начале августа 2020 года.
На Кронштадтском бульваре
На Кронштадтском бульваре неподалеку от станции метро «Водный стадион» ГК ПИК совместно с компанией Capital group скоро начнут возводить жилой комплекс, официальное название которого еще не утверждено. По данным bnMAP.pro, общая площадь объекта составит 114 тыс. кв.м.
В системе наш.дом.рф, где в обязательном порядке публикуется информация обо всех новостройках, на начало сентября 2020 года проект пока не значится.
ЖК Slava
ЖК Slava – это комплекс апартаментов от компании MR group, который появится на Ленинградском шоссе неподалеку от станции метро «Белорусская» на месте бывшего часового завода. Первые три этажа займет ритейл-зона, выше разместят апартаменты (от 27 кв.м). Достроить комплекс планируют в 2024 году.
На сайте наш.дом.рф на конец первой декады сентября 2020 года комплекса пока нет.
«Верхние Лихоборы»
В рамках ТПУ «Верхние Лихоборы» в районе Западное Дегунино построят не только сам транспортно-пересадочный узел, но и жилье. Комплекс появится рядом с одноименной станцией метро, а строительством займется компания «Восток девелопмент». Комплекс будет состоять из четырех корпусов до 30 этажей и будет возводиться в две очереди.
На середину сентября 2020 года объект в ЕИСЖС пока не присутствует.
ЖК «Сигнальный, 16»
ЖК «Сигнальный, 16» – это жилой комплекс, который неподалеку от станции метро «Владыкино» ГК ПИК построит совместно с компанией Capital group. В рамках первого этапа возведут 33-этажный корпус, в котором будет более 1,2 тыс. квартир, а подземном паркинге появится почти 530 машиномест.
В последней декаде августа 2020 года объект получил разрешение на строительство, однако к середине сентября информация о нем на сайте наш.дом.рф пока отсутствует.
ЖК «Кверкус»
С этим домом все сложно. Вообще-то застройщик, «Строительное управление № 7 Фундаментстрой», обещала ввести ЖК «Кверкус» в эксплуатацию еще в I квартале 2019 года. Но – не сложилось, хотя монолитные работы были завершены еще в октябре 2018-го. По данным bnMAP.pro, продажи на объекте должны начаться до конца 2020 года.
На 9 сентября в системе наш.дом.рф нет информации ни о ЖК «Кверкус» ни о его застройщике.
Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве
Досконально изучите репутацию вашего будущего застройщика — благо, в наше время для этого нужно только вбить в адресную строку браузера его название. Кроме того, по закону компания должна предоставлять все учредительные и отчетные документы. Также нужно удостовериться, что у застройщика есть правоустанавливающие документы на землю под строительство. Нельзя, вопреки предложениям застройщиков, заключать какие-либо другие договоры, кроме № 214-ФЗ
Недобросовестные застройщики могут склонять вас к подписанию «более выгодных» «серых» договоров, но в этом случае вы не будете защищены государством, если что-то пойдёт не так
При заключении договора особое внимание уделите изучению самого объекта, срокам сдачи и цене
Что будет с ценами на вторичку
За апрель и первую половину мая квадратный метр вторичной недвижимости в российских городах подорожал на 2,9 %, а средняя квартира подешевела на 1,1 %, говорят специалисты портала «Мир квартир». Короче говоря, рынок практически замер. Из-за высокой ключевой ставки в 20 %, которая напрямую влияет на ипотечную ставку, не у всех есть возможность купить за наличку. И совсем недавно, 26 мая, ЦБ снизил ставку до 11 %. Как это скажется на стоимости вторички? Оживится ли рынок недвижимости и поползут ли цены вверх?
Евгений Ким, инвестор в недвижимость и коуч Alfio Bardolla Training Group:
— Цены на вторичку, с большой долей вероятности, будут корректироваться в сторону понижения. Но вряд ли сильно.
Евгений Ким считает, что правительство РФ принимает достаточно мер для того, чтоб поднять покупательскую способность населения, поэтому стоимость квартир не будет сильно опускаться.
Эксперты Финтолка также говорят, что стоимость снизится не на весь вторичный рынок недвижимости, а где снизится — она будет продаваться с минимальным дисконтом.
Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин говорит, что для дома бизнес-класса в хорошей локации тенденция снижения цены даже не предвидится.
Глава Мещанского муниципального округа Москвы, эксперт в сфере недвижимости Александр Закускин тоже говорит, что на качественную вторичку с хорошей локацией в настоящее время цены будут заморожены и находиться в пределах +/-10 % диапазона первоначальной цены.
Изучение застройщика
Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.
- Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
- Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.
Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика. Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Спрашивается, что теперь делать людям, которые уже вложили деньги в строящееся жилье? Лучше продать или подождать?
Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»:
— Покупать недвижимость стало дорого: кредиты менее удобные из-за роста ключевой ставки ЦБ до 20 %. Однако власти уже обсуждают возврат к программам льготной ипотеки, что, по сути, заменит субсидирование отрасли из-за роста цен. При этом, по планам правительства, регионам хотят выделить деньги на финансирование фондов защиты прав участников долевого строительства. Это послужит дополнительной страховкой для уже запущенных строек. Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной.
Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится
Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.
Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.
Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.
На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.
После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.
Как защитить свои вложения?
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Что с будет с ценами дальше?
Покупателям не стоит сильно расслабляться и ждать, когда цены на квартиры упадут в разы. Не исключено, что, если не удастся быстро и на эмоциях продать квартиру, владельцы снизят дисконт, приблизив к рыночной стоимости, или вовсе передумают. Особенно это касается жилья, купленного в ипотеку и где большая часть уже погашена. Обидно переплатить за квартиру двойную стоимость и продать с убытком, отметили эксперты.
Предложение сейчас может спровоцировать спрос, например для желающих перебраться в мегаполис из регионов, особенно тех, кто планировал переезд давно, отмечает Косарева. Все-таки возможность сторговаться за квартиру в Москве — очень существенный фактор. Но это, как мы уже отметили, на короткой дистанции.
«В целом рынок жилья, особенно новостройки в крупных городах и ИЖС в пригородах мегаполисов, в России ждет рост при условии кардинального улучшения экономической и внешнеполитической ситуации», — предсказал Русаков.
Эксперт назвал три причины этого:
- инфляцияонное давление — снижение ставок ЦБ РФ, в том числе и кредитных и ипотечных;
- льготные ипотечные программы, дающие порядка 10–15% семей возможность приобрести нормальное и современное жилье;
- отложенный спрос на качественное, современное и благоустроенное жилье, объем которого уже сейчас можно оценить в 30% от общего числа семей в РФ.
Если позитивные ожидания не оправдаются и экономические проблемы будут только усугубляться, то рынок жилья в РФ ждет стагнация, прогнозирует Русаков.
«Это выразится в снижении числа новостроек, предложения. Цены падать сильно не будут, но и для роста особых причин тоже нет. То есть цены на жилье будут в среднем колебаться на 3–5% от текущего уровня — как в сторону повышения, так и снижения», — полагает Русаков.
Вероятнее всего, в ближайшие полгода рынок жилья будет стагнировать, если не произойдет каких-либо кардинальных изменений во вне, соглашается Владимир Щекин.
«В ситуации неопределённости многие откажутся от решения жилищного вопроса. Девелоперы продолжат реализацию текущих проектов и не откажутся от запуска новых на высокой стадии разработки, но более долгосрочные, скорее всего, пока отложат до прояснения ситуации. Впрочем, дефицит из-за этого пока не возникнет, так как объем предложения новостроек за последние полгода возрос на 20%», — прогнозирует Щекин.
Шок прошёл, но последствия мобилизации будут давать о себе знать, полагает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.
«Можно прогнозировать снижение количества ипотечных сделок, ведь их оформляли преимущественно люди из тех категорий, которые попадают под мобилизацию и уезжают из страны. Снижение общей платёжеспособности граждан, скорее всего, отразится на доле одобряемых банками кредитов. Не исключён рост количества банкротств заёмщиков и, соответственно, числа объектов, выставляемых на продажу банками», — резюмировал он.
Все эти факторы будут давить на стоимость жилья.
Фото: Авилов Александр / Агентство «Москва»
Причины заморозки строительства
В ходе строительства многоквартирного дома могут возникнуть различные трудности: от проблем подключения дома к электрическим сетям — таких примеров множество, скажем ЖК «Ленсоветовский», до банкротства застройщика. Одни из самых ярких примеров последнего времени — это финансовый крах застройщика «М-Индустрия» и «ИВИ-93».Минимальны потери дольщиков в первом случае, ведь тогда происходит только задержка сроков ввода дома в эксплуатацию, даже если она существенна, дом будет сдан все-равно. Но когда речь идет о банкротстве застройщика, то дольщики просто не смогут получить квартиры в собственность без дополнительных финансовых вложений, если дом не был достроен. Наглядный тому пример — проблемный ЖК «Охта—Модерн».
Но есть и третий вариант, когда на застройщика не поданы заявления в арбитраж, и он не является пока признанным банкротом. Однако строительство остановлено, и тут может быть две категории проблем, в каждой из которых дольщикам следует знать порядок действий:
1) застройщик на грани банкротства: нужно дождаться банкротства застройщика. После этого необходимо создавать дольщикам жилищно-строительный кооператив и уже своими силами достраивать дом. Имейте в виду, что придется вкладывать дополнительные деньги.
2) финансирование застройщика приостановлено, но застройщик — не банкрот: тут остается только ждать. Дольщикам необходимо набраться терпения и ожидать, когда у застройщика появятся денежные средства для возобновления строительства дома.
Застройщик разорился – как быть с ипотекой?
Если ипотека на покупку квартиры по ДДУ получена, то теперь покупателю остаётся только надеяться на то, чтобы у застройщика не возникло никаких проблем. Если они всё же возникают, тем более девелопер объявляется банкротом, то сразу встаёт вопрос – как быть с ипотекой, надо ли продолжать её погашать? Особенно в случае, если застройщик был выбран из списка аккредитованных банком. Некоторые заёмщики думают, что в этом случае с ситуацией должно разбираться финучреждение, а выплаты по ипотеке можно приостановить до урегулирования проблемы. Но, к сожалению, это не так.
Банкротство застройщика, пусть даже и аккредитованного банком, не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по ипотеке.
Выплаты должны продолжаться по установленному графику. Отношения между дольщиком и застройщиком к банку формально не имеют отношения, хотя по сути ему они далеко не безразличны, поскольку кредит был выдан под конкретный объект. Можно проинформировать банк о возникшей ситуации, но долг заёмщика перед финучреждением не исчезает, и возвращать его необходимо.
Застройщики не обязаны платить дольщикам неустойку за срывы сроков строительства жилья
Если сроки сдачи квартиры задерживаются, то дольщики не получат компенсации, говорит юрист практики имущественных правоотношений Amulex Андрей Ерёмин. В том случаем если застройщик успеет сдать жилье до конца года и если сроки послаблений не продлят.
— Если же квартира подлежала передаче дольщику, например, в апреле 2022 года, а передача состоялась только 30 января 2023 года, то застройщик должен будет платить неустойку за просрочку в период с 1 января 2023 года по 30 января 2023 года, — сказал юрист.
Характерно, что убытки жильца, которые тот претерпел из-за несвоевременной сдачи жилья, застройщик тоже возмещать не будет. Правда, то же самое касается и невыплат платежей дольщиком.
— Дольщикам, которые обратились за неустойкой и штрафом от застройщика до 29 марта 2022 года, теперь нужно ждать выплат лишь в начале 2023 года, — разводят руками юристы.
Если неустойку уже удалось отсудить, на ее размер такая отсрочка никак не повлияет, говорит управляющий партнёр «Легес Бюро» Мария Спиридонова.
— Для некоторых граждан эта мера будет значимой, — считает она. Юрист пояснила, что речь идет об одной трехсотой ключевой ставки Банка России, которая действует на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, если дольщик должен был выплатить застройщику пять миллионов рублей 1 марта 2022 года, но выплатил эту сумму лишь 1 апреля 2022 года, то за этот месяц начисляются пени в размере 106 667 рублей.
В какой ситуации лучше купить новостройку
Может, все-таки лучше купить первичку? Все будет новенькое, свеженький ремонт, чаще всего нет проблем с коммуникациями, да и ставки по ипотеке с привлекательными льготными условиями.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич говорит, что новостройки — хороший вариант для тех, кто готов ждать их строительство. Но это время, вдобавок необходимо детально проверить застройщика и учесть риски «недостроя». Об этом стоит задуматься сразу, предупреждает эксперт.
Если выбирать между первичным и вторичным рынком, то сейчас выгоднее приобретать новостройку, говорит учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Также независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость Ксения Ульянова напоминает, что лето традиционно считается мертвым сезоном для продаж новостроек. И для привлечения покупателей застройщики предлагают скидки и интересные рассрочки.
Июль, август — хорошее время для поиска вариантов в новостройке по привлекательной цене. С сентября традиционно спрос растет, плюс в августе у многих россиян закончатся вклады на депозитах по высоким ставкам; если ставки не будут привлекательными, то часть денег люди будут вкладывать в недвижимость. Соответственно, осенью может быть рост на новостройках. Но все зависит от локации и текущей цены на рынке, убеждает Ксения Ульянова.
Еще не стоит забывать о том, что если брать новостройку, то нужно будет делать ремонт. А это сильно увеличивает статьи расходов на приобретение жилья.
Стоит ли ожидать такого же бешеного роста цен на первичку, как в предыдущие годы? Многие инвесторы могли заработать 100 % годовых, так как стоимость квадратного метра росла как на дрожжах. В ближайшее время сильного удорожания первички не предвидится, потому что в 2020–2021 годах высокий спрос стимулировали низкие ставки по ипотеке, и на сегодняшний день цена за квадратный метр и так очень высокая. Если стоимость квартиры еще больше вырастет (даже с условием льготной ипотеки), большинство потенциальных заемщиков просто не потянут.
Профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Заборовский говорит, что рынок первичной недвижимости замер в ожидании, чему способствуют две основные причины:
- Рост цен на новостройки остановился, так как снизилась покупательская активность. Люди опасаются оформлять ипотеку из-за нестабильной экономической ситуации. Более того, сильно выросли цены на товары ежедневного спроса. Таким образом, у покупателей квартир снизилась реальная платежеспособность.
- Еще одна причина падения спроса на новостройки — это снижение инвестиционной привлекательности и высокие ставки по вкладам в рублях.
Россияне привыкли к тому, что все постоянно дорожает просто так, без объективных на то причин, говорит эксперт. Поэтому, когда люди будут снова уверены, что смогут обслуживать кредиты, спрос начнет восстанавливаться.
Вам пожар, залив или бульдозер? Возможные методы
Если взять статистику пожаров, то, думаю, что дома чаще загораются в тех кварталах, где земля “отдана” муниципалитетом застройщику для целей строительства. Земельные участки под такими домами, как правило, не прошли процедуру межевания и не поставлены на кадастровый учет, а значит, не являются собственностью граждан, проживающих в таком доме. Как правило, какая-то часть граждан-собственников жилых помещений особенно не торгуясь, соглашается на условия застройщика, заключает договор мены и переезжают на новое место жительства. Другая часть граждан более требовательна, но и с ними застройщик может договориться. И есть, условно, третья “группа” жильцов, которая вообще не собирается покидать насиженное “гнездышко”, мотивируя тем, что “здесь родился, здесь и умру” или выдвигает требования, которые застройщик выполнить не в состоянии (например, вместо однокомнатной квартиры, предоставить три трехкомнатных)… С последними договориться нельзя… И тогда, в доме с несговорчивыми жильцами может произойти пожар, его несущие конструкции, случайно может повредить бульдозер, может прорвать отопление зимой и т.д. и, как следствие таких событий, дом может стать аварийным. Это означает, что жить в таком доме опасно для жизни.
Признание дома аварийным и подлежащим сносу согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ является основанием предъявления собственникам помещений в доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения данного требования, и земельный участок, и указанный дом, на нем находящийся, подлежит изъятию для муниципальных нужд. После того, как дом приобрел признаки аварийности, застройщик уже увереннее настаивает на продаже ему жилого помещения. Ведь если дом признают аварийным, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены, которая, возможна, будет меньше чем та, что предлагает застройщик сегодня.
Однако, на самом деле, застройщику не выгодно ждать решения о признании дома аварийным, которое, к тому же, может быть обжаловано в суде. Кроме того, чтобы участок и аварийный дом изъять для муниципальных нужд, требование о сносе или реконструкции необходимо предъявить сначала собственникам. И если такое требование не выполнено, уполномоченным органом принимается решение об изъятии жилых помещений и земельного участка. После этого, уполномоченный орган власти обратится в суд с иском о выкупе жилого помещения. На все эти “мероприятия”, включающие в себя судебные разбирательства, может уйти достаточно времени. Между тем, просрочка начала строительства и, как следствие, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию повлекут для застройщика немалые убытки. Поэтому встречаются в практике случаи, когда застройщик сносит дом с нерасселенными жильцами (пока, они, скажем, на работе). Ведь потом проще судиться с собственником, который требует возместить ему ущерб, причиненный уничтожением жилого помещения, чем идти тернистым путем переговоров.
Лучше, когда участок в собственности. Однако, надо отметить, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, имеет кадастровый номер, т.е. находится в собственности жильцов, собственники помещений в таком доме находятся в более выгодном положении, чем те, кто не озаботился оформлением прав на землю. Даже в случае гибели недвижимого имущества, находящегося на сформированном земельном участке, застройщик не вправе начинать строительство, пока не выкупит его у собственников участка. Собственники участка, жители, например, сгоревшего дома, вправе потребовать за участок выкупную цену, в размере, который позволит им приобрести иные жилые помещения.
15 октября 2008г. Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр “Логос”
Рекомендуем по теме:
Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика
Рекомендуем также более позднее обобщение практики “Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ” в котором содержатся некоторые комментарии в форме “вопрос-ответ” к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года
По словам президента, главное при переходе на новую форму финансирования — не допустить падения объема ввода жилья
Москва. 7 ноября. ИНТЕРФАКС — Отказ от использования средств дольщиков при строительстве жилья больно ударит по отрасли, ей понадобится господдержка как минимум на переходный период, заявил в среду на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным глава “Деловой России” Алексей Репик.
“Наверное, больше всего, если говорить количественно, при подготовке съезда активность проявляли представители строительного сектора”, — отметил он, информируя президента о вопросах, поставленных участниками “Деловой России” в преддверии съезда организации.
“Все нелегко переживают переход на новую форму финансирования, уход от долевого финансирования к проектному. В этом контексте одной из важных для них мер является возможность учитывать в составе своих расходов объекты инфраструктуры, безвозмездно передаваемые государству, потому что хочется делать хорошо, хочется строить и социальную инфраструктуру, и инженерную на высоком уровне”, — заявил А.Репик.
“Доходность у застройщиков, конечно, резко упадет, и придется поделиться с банками в рамках перехода на проектное финансирование. В этой части, по крайней мере, на переходный период, просили бы вас посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможной поддержки наших застройщиков”, — добавил он.
По словам В.Путина, переход на банковское финансирование — “чрезвычайно важная и чувствительная вещь и для экономики в целом, и для строительной отрасли в частности, и для людей”.
“Нам нужно добиться того, чтобы у нас не было серьезных сбоев в объемах строительства — это задача номер один. В то же время нам нужно обеспечить безусловные интересы граждан, которые не должны страдать от различных схем или даже от отсутствия таковых, от того, с чем связаны риски долевого строительства. Нам нужно от этого уходить и переходить, безусловно, к современным рыночным способам регулирования в этой сфере”, — сказал глава государства.
“Здесь тоже важна поддержка государства, здесь нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны. Об этом, надеюсь, еще предстоит серьезный разговор с правительством. Но хочу, чтобы вы знали, я настроен именно на такую совместную работу”, — заключил он.
Ранее вице-премьер Виталий Мутко заявлял, что строительная отрасль России адаптируется к проектному финансированию за один-два года.
“С 1 июля мы перейдем на новую модель — проектное финансирование. Это повлечет за собой замедление темпов, но мы рассчитываем, что рынок все-таки адаптируется. Вернется ставка по ипотечным кредитам, рынок восстановится в течение года-двух”, — говорил он.
В свою очередь глава Минстроя РФ Владимир Якушев выражал опасение, что небольшие региональные застройщики не смогут подготовиться к переходу на проектное финансирование.
“В рамках реформирования жилищного строительства наше министерство беспокоят небольшие компании, которые работают в субъектах РФ, как правило, в малых городах. В малых городах строительный комплекс своеобразный, очень чувствительный ко всем переменам. Там небольшая разница между себестоимостью и ценой продажи жилья, поэтому нас очень беспокоит эта история”, — говорил министр.
Посещение офиса продаж
Офис на стройплощадке работает ежедневно с 9 утра до 9 вечера. Если назначите встречу заранее, ждать не придётся. Посмотреть понравившуюся квартиру в живую не выйдет, экскурсий на стройку нет. Там и без клиентов полно народу, почти на каждом квадратном метре трудятся рабочие. Увидите это, если пройдёте вдоль леса.
Общение с менеджером продаж в этот раз оставило тяжёлое впечатление. Молодой человек неуверенно отвечал на вопросы, чего-то просто не знал. В конце пояснил, что в Seven Suns Development менеджеры работают на всех проектах одновременно. Сегодня он дежурит в Ростокино, завтра в Алтуфьево, потом в Люблино. Поэтому информация о комплексах смешивается.
В качестве преимущества расположения квартиры на этаже, сотрудник попытался выдать то, что там можно легко отгородить себе предбанник, если договориться с соседями через стенку. На мой аргумент, что для этого требуется собрание собственников и согласие всех жильцов подъезда, возразил фразой “ну да, но кто так делает”. Собственно, так делают те, кто не хочет столкнуться с демонтажом. Любые самовольно возведённые конструкции в подъезде очень быстро удаляет Государственный пожарный надзор. Не говоря уж о том, что при пожаре лишние двери и перегородки могут стоить жизни.
- Офис продаж от застройщика работает рядом со стройплощадкой
- Менеджеры примут вас ежедневно с 9 утра до 9 вечера
- Возле офиса есть парковка
- Павильон просторный
- Но никакого зонирования не предусмотрено
- Есть зоны ожидания
- Организован детский уголок
- Представлена стойка с печатными материалами о проектах застройщика
- На столе у менеджера стоит небольшой макет комплекса
