«Большая десятка»: достижения и планы на 2022 год
За несколько лет существования рейтинга надежных застройщиков «Группа ЛСР» так и не уступила никому первенство. Компания является второй в России по объемам текущего строительства и относится к системообразующим предприятиям. Большая часть домов возводится из сборных железобетонных конструкций. Интересно, что панели изготавливаются на собственном заводе, а «Группа ЛСР» известна не только построенными домами, но и производством строительных материалов. В 2021 году удалось завершить строительство нескольких очередей крупных проектов и вывести в продажу новые объекты. В 2022 году девелопер готовится к презентации жилых комплексов в центре, на Васильевском острове и Петроградской стороне. Также ожидается старт продаж квартир в новом проекте комплексного освоения территории в поселке Ковалево Ленинградской области.
Холдинг Setl Group в свою очередь не собирается уступать второе место. В течение прошлого года застройщик продолжал строительство нескольких крупных проектов комплексного освоения территории, а также сдал в экспуатацию жилые комплексы в Невском, Московском и Выборгском районах. Под конец года вышел в продажу ЖК «Парадный ансамбль». На 2022 год у компании грандиозные планы. Ожидается появление около десятка новых жилых комплексов в разных районах города. Преимущественно это будет комфорт-класс, но также появятся и несколько домов бизнес-класса в центре Петербурга.
ГК «Эталон» по сравнению с прошлым годом поднялась на несколько пунктов. Хочется отметить, что все больше квартир застройщик стал продавать с чистовой отделкой, хотя ранее покупатели могли рассчитывать только на черновую. Теперь у клиентов ГК «Эталон» есть возможность сэкономить время и деньги на ремонте. В прошлом году компания приобрела участок на территории бывшего хладокомбината «Петрохолод» и в ближайшее время можно ожидать старта продаж нового проекта.
По сравнению с прошлым годом немного потеряла позиции Группа ЦДС, хотя по-прежнему входит в пятерку лидеров. Еще в конце 2020 года компания создала большой задел на несколько лет вперед, приступив к строительству крупных объектов в Новосаратовке и Мурино. В прошлом году компания вовремя завершила строительство ЖК «Московский», «Волковский» и «Елизаровский», а также вывела на рынок ЖК Dreamline и «Мурино Space».
Укрепила свои позиции в рейтинге ГК РосСтройИнвест, поднявшись с десятого места на пятое. Компания наращивает мощности и показывает хорошие темпы развития. В 2021 году открылись продажи сразу в трех жилых комплексах: Cube, «Беларт» и «Тайм Сквер». На этом застройщик не собирается останавливаться и в 2022 году планирует начать реализацию двух проектов в Красногвардейском районе.
Напомним, что «Группа Аквилон» всего шесть лет на петербургском рынке новостроек, но уже прочно закрепилась в рейтинге по объему строящегося жилья. Прошлый год ознаменовался стартом продаж жилых комплексов на намыве Васильевского острова и в Кудрово. Оба проекта относятся к комфорт-классу, хотя девелопер успешно строит и дома бизнес-класса, и апартаменты. О планах «Группы Аквилон» на текущий год пока ничего не известно.
«Мегалит-Охта Групп» остается в рейтинге благодаря своему единственному объекту – ЖК «Приморский квартал», который возводится в Приморском районе напротив станции метро «Пионерская». Проект масштабный, включает в себя несколько корпусов. Его строительство продлится еще пару лет, поэтому в следующем году скорее всего мы снова встретим компанию в ТОП-10.
В этом году укрепила свои позиции ГК «Самолет». Московская компания начала свою деятельность в нашем регионе со строительства жилого комплекса в Мурино. Недавно застройщик объединился с девелопером «СПб Реновация», взяв под свое крыло все его строящиеся объекты. Теперь жилые комплексы возводятся под общим брендом «Самолет». Группа компаний планирует в 2022 году осваивать новые участки в пос. им. Свердлова и на Таллинском шоссе. Также, возможно, выйдет в продажу вторая очередь ЖК «Живи! В Курортном».
Новичок нашего рейтинга – ГК «Полис Групп». Компания известна на рынке не первый год и хорошо себя зарекомендовала в качестве надежного застройщика. В прошлом году были презентованы два новых проекта: «Полис Приморский» и «Полис Приморский 2». Есть вероятность, что в этом году на рынок будут выведены новые жилые комплексы в Шушарах и в Ленинградской области.
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 – 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».
Что стоит знать о текущем положении дел на рынке новостроек:
- ЦБ РФ 19 сентября предупредил о начале принятия мер, которые исключат околонулевые ставки по ипотеке. Такие ипотечные предложения от застройщиков исчезнут с рынка;
- Правительство пока не планирует продлевать программу льготной ипотеки на новостройки. Ожидается, что субсидируемые кредиты с 2023 года будут доступны только семьям с детьми;
- За 8 месяцев 2022 года в Петербурге было сдано 2 320 тыс. кв. м жилья — почти на 16 % больше, чем за аналогичный период 2021 года, общий план по году также будет исполнен. Одновременно, на фоне стабильного предложения уже сейчас говорят о сокращении спроса в среднем на 50% в связи с экономическими потрясениями;
- Цена квадратного метра на старте строительства теперь не многим отличается от цен в проектах, находящихся на финальной стадии, в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование.
Вопрос №4: а пример?
Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК “Поэт” на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, “Поэт” будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.
Не так опасно долевое строительство, как о нем говорят
За всю историю существования долевого строительства сейчас то время, когда права и средства дольщиков наиболее защищены. Очевидно, что покупка квартиры на этапе котлована – высоко рискованная затея. За год-два, отведенные на строительство дома, произойти может что угодно. Покупатели сознательно шли на риски в надежде сэкономить. Застройщик тоже стремился продавать еще не построенное жилье, чтобы выручить деньги, которые пойдут на его строительство. К сожалению, нередки были случаи, когда в силу некоторых обстоятельств, в том числе и мошенничества, покупатели в итоге оставались ни с чем.
В 2018 году был принят закон, который запрещает девелоперам пользоваться деньгами от продажи квартир до тех пор, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию. Все средства покупателей содержатся на специальном эскроу-счете и в случае, например, банкротства застройщика будут возвращены дольщику. Теперь строительные компании вынуждены обращаться к банкам за проектным финансированием, то есть брать деньги в долг, чтобы покрыть расходы на строительство домов.
Новые условия привели к росту стоимости квартир, но благодаря закону проблема обманутых дольщиков ушла в прошлое. Тем не менее, это не означает, что теперь бессмысленно внимательно изучать застройщиков и выбирать наиболее надежного. Во-первых, в случае форс-мажора деньги вернут покупателю, но без учета инфляции. Последние два года петербуржцы наблюдали, как стремительно росла стоимость жилья. И на ту сумму, что была вложена изначально, через пару лет приобрести квартиру того же метража и в том же районе будет просто невозможно. Во-вторых, даже самая незначительная задержка сроков сдачи – это потеря денег владельцем. Особенно это касается тех, кто снимает жилье на время строительства дома. Поэтому репутацию строительной компании нужно изучать в первую очередь.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Спрашивается, что теперь делать людям, которые уже вложили деньги в строящееся жилье? Лучше продать или подождать?
Владислав Журавлев, советник по правовым вопросам юридической группы «Совет»:
— Покупать недвижимость стало дорого: кредиты менее удобные из-за роста ключевой ставки ЦБ до 20 %. Однако власти уже обсуждают возврат к программам льготной ипотеки, что, по сути, заменит субсидирование отрасли из-за роста цен. При этом, по планам правительства, регионам хотят выделить деньги на финансирование фондов защиты прав участников долевого строительства. Это послужит дополнительной страховкой для уже запущенных строек. Так что продажа недостроенной квартиры на этапе котлована представляется нецелесообразной.
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в котлован
Другой вопрос, что делать, если вы собирались вложиться в строительство квартиры, но до боевых действий не успели? И вообще, может быть, именно сейчас то время, когда стоит нести деньги застройщикам?
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
— Сейчас рискованно брать новостройку на стадии котлована у любого застройщика. Непонятно, как ситуация будет развиваться дальше. В связи с этим оптимальным решением будет покупка квартиры в проектах со сдачей максимум в течение ближайшего года, а также тех, которые входят в топ-5 крупнейших.Добавлю, что у небольших застройщиков могут быть трудности. Они будут вынуждены удешевлять материалы для отделки. В итоге клиент может получить не то, на что он рассчитывал. В этом случае даже отбить вложенное при продаже готовой квартиры будет сложно.
Основная мотивация девелопера — открытие эскроу-счета. Именно в этот момент финансовые гарантии превращаются в деньги, говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд групп» Алексей Бондарев. Возможно, мы увидим несущественное увеличение срока сдачи домов, но это в большей степени коснется более молодых компаний, полагает эксперт Финтолка. Основные застройщики готовы работать на российских строительных материалах и обходиться внутренним рынком труда.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд групп»:
— Риск задержки сдачи дома был всегда, и тут нужно осторожно выбирать девелопера. Лучше досконально изучить историю застройщика и выбирать компанию полного цикла, которая производит не только дома, но и строительные материалы. И желательно с историей
Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой
И желательно с историей. Как правило, квадратный метр у таких компаний стоит дороже, но и риск сводится к минимуму.Продавать новостройку на стадии котлована однозначно не стоит. В текущей волатильности с рублями оставаться довольно рискованно. Исторически недвижимость всегда была последним бастионом безопасности для парковки средств. Но тут нужно подходить с умом и не руководствоваться в выборе объекта только ценой.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Длинные тренды на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и ЛО
Долгосрочный прогноз по ситуации на рынке позволяет оценить предстоящую динамику цен, определить перспективные направления, рассмотреть личную необходимость диверсификации.
Цены на жильё в Петербурге в ближайшие 3-5 лет будут расти по причинам:
1. Инфляции и экономической неопределенности: переориентация инвесторов на рынок недвижимости повысит спрос
2. Продолжения миграции населения и капиталов из регионов в Москву, Санкт-Петербург и их области
3. Перехода на проектное финансирование с эскроу всех застройщиков
4. Сокращения предложения в черте города из-за отсутствия свободной земли, новые проекты будут представлять собой редевелопмент бывших промышленных площадок, что отразится на их себестоимости.
Перспективными вложениями будут инвестиции в:
1. Лоты небольшой площади: за счёт более доступной общей стоимости и высокого спроса в случае сдачи в аренду
2. Квартиры в развивающихся районах Ленобласти: так как их оценка будет увеличиваться параллельно с развитием инфраструктуры, строительством новых станций метро и дорожных развязок
3. Компактные и функциональные квартиры, рассчитанные на семью с 1-2 детьми: будут пользоваться повышенным спросом на фоне господдержки в виде маткапитала, «семейной ипотеки», выплат многодетным на погашение жилищных кредитов.
Диверсификация инвестиций в недвижимость
Как мы уже отметили, инвестировать в новостройки можно по-разному. С точки зрения диверсификации существует три варианта:
- покупка квартиры от застройщика на этапе строительства с последующей перепродажей,
- покупка лотов в составе апарт-отелей, управляемых специализированной УК,
- покупка квартиры/апартаментов для сдачи в аренду.
Первый вариант даёт наибольшую доходность, но требует затрат: на оформление сделок, госпошлины, рекламу, помощь брокеров. Таким образом, при выборе жилого комплекса и квартиры не стоит пренебрегать расчётами с учётом нескольких сценариев.
Второй — является самым пассивным, не требующим каких-либо существенных дополнительных расходов. Управление недвижимостью берёт на себя управляющая компания, а собственнику перечисляются средства от сдачи номера. Подходит в качестве долгосрочных инвестиций, становится широко популярен в Петербурге.
Третья стратегия консервативная и, согласно последним данным, не может рассматриваться с точки зрения преумножения капитала за счёт низкой доходности и слишком долгого срока окупаемости. Подходит для тех, кто желает безопасно сохранить накопления, в том числе от инфляции.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.
В какой банк пойти
- У банков, входящих в список «Топ-15», нет лимитированных ограничений на выдачу кредитов. Именно такие кредитные организации могут стать вашими постоянными партнерами, выдавая и бридж-кредиты, и проектное финансирование. Эти банки рассматривают проекты на перспективу — как он будет строиться, как продаваться, когда будет завершен. Такие партнеры заинтересованы в том, чтобы полностью укомплектовать застройщика. Нам знакомы кейсы, когда банки настаивают, чтобы застройщик получал любые типы финансирования только через них. Но несмотря на свой размер и, казалось бы, неограниченные объемы кредитования, такие банки не всегда могут предложить самые выгодные условия. Отчасти потому, что у них большой выбор проектов и застройщиков.
- У более мелких банков всегда есть ограничения на выдачу кредитов. Некоторые из них вообще не нацелены на то, чтобы предоставлять застройщику проектное финансирование. Но в работе с ними есть свои плюсы. Например, мелкие банки не будут глубоко погружаться в проект, изучая его нюансы и подводные камни. При этом они могут предложить более выгодные условия, попросив дополнительное обеспечение, например, поручительство более крупной и финансово устойчивой компании.
Как проходил отбор строительных компаний
В этом году уже был проведен конкурс проектирования 20 жилых домов, дабы выявить, какие строительные компании будут строить в проекте реновация. В нем победителями стали МФС «ПИК» (дочернее предприятие группы компаний) и «Москапстрой». Именно они занимаются проектированием и будут возводить дома высотой 20 – 75 метров.
После выяснилось, что «Москапстрой» решили выступить тех заказчиком по программе. В связи с этим город готовится к покупке данной компании.
Общая стоимость конкурсных договоров МФС-ПИК составила 500 миллионов рублей, а «Москапстрой» – 450 миллионов рублей. Специалисты утверждают, что компании таких масштабов должны всегда быть загружены проектными заказами во избежание кассовых разрывов.
В первом конкурсе победителей оказалось два, так как остальные не прошли по нормам технических документов. Таким образом выявлены первые претенденты, кто будет строить дома в Москве.
По итогу можно уверенно сказать, что столица России начинает строиться, обновляться и расширятся. Кроме того, жители города будут жить в улучшенных домах, полностью отвечающим веяниям современности.
Застройщики по реновации
Более 5 тысяч домов попали под ликвидацию обновленной программе реновации, которая стартовала в Москве. Снос зданий пока планируется, активно строится новое жилье. Первая волна переселения уже началась. Планируется, что пик переездов придется на 2021 год, когда к вводу подготовят около сотни современных комфортабельных зданий с удобной инфраструктурой рядом.
Если некоторое время назад граждане опасались программы переселения, то теперь активно принимают в ней участие. Квартиры сдаются с уже готовым ремонтом и улучшенной планировкой: в них – отдельные санузлы, большие кухни, просторные лоджии, масштабные коридоры, имеется необходимая сантехника, встроенная мебель.
Третий этап
В 2016 году Министерство строительного комплекса приняло решение конфисковать земельный участок у компании “Корпорация Союз-Возрождение”, с того времени она принадлежит городу. В этом же году губернатор Андрей Воробьев поставил задачу — помочь людям получить жильё в ЖК «Западные ворота столицы». Лучше бы, конечно, он реально решил проблему, а не просто на словах поставил задачу, потому что задачу решили, но неверно, ведь до сих пор квартиры получили не все.
Все в том же 2016 году дольщики активно привлекают внимание властей различными пикетами, митингами и даже голодовками. Условием первой голодовки было “найти нового застройщика”. После 7 дней голодовки было принято решение о постройке корпусов и был найден новый застройщик
Барабанная дробь — в проект входит крупнейший застройщик страны — ПИК. Нам до боли знакомая и вам всем хорошо известная. На самом деле, любой долгострой мог бы только позавидовать “Западным воротам столицы”, ведь за достройку большинства объектов вообще никто не берется, а тут король строительно рынка, это как если бы Филипп Киркоров пришел допеть за Face-ом, если бы у того вырубилась фонограмма. Радости дольщиков не было предела, они уже расслабились и начали присматривать новую мебель для будущих квартир. Пришел, конечно не за спасибо — власти выделили компании компенсационный участок в Митино для коммерческого строительства, которое ПИК удачно реализует полным ходом
После 7 дней голодовки было принято решение о постройке корпусов и был найден новый застройщик. Барабанная дробь — в проект входит крупнейший застройщик страны — ПИК. Нам до боли знакомая и вам всем хорошо известная. На самом деле, любой долгострой мог бы только позавидовать “Западным воротам столицы”, ведь за достройку большинства объектов вообще никто не берется, а тут король строительно рынка, это как если бы Филипп Киркоров пришел допеть за Face-ом, если бы у того вырубилась фонограмма. Радости дольщиков не было предела, они уже расслабились и начали присматривать новую мебель для будущих квартир. Пришел, конечно не за спасибо — власти выделили компании компенсационный участок в Митино для коммерческого строительства, которое ПИК удачно реализует полным ходом.
Для “Западных ворот столицы” все началось тоже неплохо — ПИК провел коммуникации и устранил недоделки на первом корпусе, он стал полноценным жилым домом. Корпуса 2 и 3 были достроены и введены в эксплуатацию. Хотя после многих лет под открытым небом, частично без кровли и окон, они выглядели совсем неприглядно и даже опасно — подъезды были черные от плесени, повсюду был грибок. А сейчас это веселые серо-оранжевые корпуса, в которых счастливые дольщики получили ключи, делают ремонты, а кто-то даже живет. Выглядят дома, конечно простенько в сравнение с современными новостройками. Но ПИК достраивал по проекту первого застройщика и использовал указанные материалы и существующий дизайн-проект. В 2001 году “Западные ворота столицы” со своим вентилируемым фасадом и оштукатуренными входными группами соответствовал бизнес-классу, сейчас максимум потянет на скромный комфорт-класс, при условии, что “эконома” не существует вовсе.
На этом наш рассказ мог бы подойти к счастливому концу, если бы не одно НО. Недостроенных корпуса было 3, как вы помните. А во времена NBM некоторых дольщиков и вовсе отодвигали в корпус 5, который существовал только на словах. В общем, в обязательство ПИК входила постройка корпусов 2, 3 и 4. Но почему-то с последним возникли проблемы, из-за которых больше 500 дольщиков все еще ждут свои квартиры, причем когда именно они их получат — не известно.
