Анализ рисков и возможностей для инвесторов в 2023 году
Основной риск для инвесторов в 2023 году связан с вложениями в не самые ликвидные проекты, говорит Щёкин. По его словам, предложение новостроек за 2022 год увеличилось на 30–40%, выросла конкуренция между проектами, застройщиками и отдельными инвесторами. В этих условиях искать объект для вложений нужно более тщательно, чем когда-либо, иначе выгодно перепродать квартиру будет непросто.
На этом фоне квартиры в новостройках остаются самым надежным активом для инвестиций, уверен Голев. Однако у инвесторов есть риск приобрести жилье, которое не будет соответствовать инвестиционным целям. Например, пентхаусы подходят для сбережения средств, но не для их приумножения.
Также сложно выгодно перепродать квартиры и апартаменты в проектах реконструкции, так как они, как правило, сразу продаются по максимальной цене. Такие лоты подойдут инвесторам-рантье, нацеленным на сдачу жилья в аренду, если застройщик реализует их с ремонтом под ключ.
Самым ликвидным и оптимальным активом для любых инвесторов в недвижимость Голев считает двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой в проектах от опытных девелоперов, где предусмотрена развитая инфраструктура. «Особенно разумно вкладываться в них на этапе строительства, пока цена лотов не достигла пиковых значений», — говорит он.
По мнению Щёкина, ставку нужно делать на проекты кластерного типа, то есть те, которые помимо жилых также включают спортивные, оздоровительные, культурно-развлекательные объекты. Эксперт добавляет, что кластерные проекты остаются востребованными и как объекты вторичного рынка жилья. Это следует иметь в виду инвесторам, которые готовы заниматься арендным бизнесом.
В какой ситуации лучше купить новостройку
Может, все-таки лучше купить первичку? Все будет новенькое, свеженький ремонт, чаще всего нет проблем с коммуникациями, да и ставки по ипотеке с привлекательными льготными условиями.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич говорит, что новостройки — хороший вариант для тех, кто готов ждать их строительство. Но это время, вдобавок необходимо детально проверить застройщика и учесть риски «недостроя». Об этом стоит задуматься сразу, предупреждает эксперт.
Если выбирать между первичным и вторичным рынком, то сейчас выгоднее приобретать новостройку, говорит учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Также независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость Ксения Ульянова напоминает, что лето традиционно считается мертвым сезоном для продаж новостроек. И для привлечения покупателей застройщики предлагают скидки и интересные рассрочки.
Июль, август — хорошее время для поиска вариантов в новостройке по привлекательной цене. С сентября традиционно спрос растет, плюс в августе у многих россиян закончатся вклады на депозитах по высоким ставкам; если ставки не будут привлекательными, то часть денег люди будут вкладывать в недвижимость. Соответственно, осенью может быть рост на новостройках. Но все зависит от локации и текущей цены на рынке, убеждает Ксения Ульянова.
Еще не стоит забывать о том, что если брать новостройку, то нужно будет делать ремонт. А это сильно увеличивает статьи расходов на приобретение жилья.
Стоит ли ожидать такого же бешеного роста цен на первичку, как в предыдущие годы? Многие инвесторы могли заработать 100 % годовых, так как стоимость квадратного метра росла как на дрожжах. В ближайшее время сильного удорожания первички не предвидится, потому что в 2020–2021 годах высокий спрос стимулировали низкие ставки по ипотеке, и на сегодняшний день цена за квадратный метр и так очень высокая. Если стоимость квартиры еще больше вырастет (даже с условием льготной ипотеки), большинство потенциальных заемщиков просто не потянут.
Профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Заборовский говорит, что рынок первичной недвижимости замер в ожидании, чему способствуют две основные причины:
- Рост цен на новостройки остановился, так как снизилась покупательская активность. Люди опасаются оформлять ипотеку из-за нестабильной экономической ситуации. Более того, сильно выросли цены на товары ежедневного спроса. Таким образом, у покупателей квартир снизилась реальная платежеспособность.
- Еще одна причина падения спроса на новостройки — это снижение инвестиционной привлекательности и высокие ставки по вкладам в рублях.
Россияне привыкли к тому, что все постоянно дорожает просто так, без объективных на то причин, говорит эксперт. Поэтому, когда люди будут снова уверены, что смогут обслуживать кредиты, спрос начнет восстанавливаться.
Формы инвестирования в недвижимость
Как правило, российские инвесторы придерживаются двух стратегий:
- покупка квартиры для последующей сдачи в аренду;
- покупка с последующей перепродажей.
По оценке Шавнева, эти стратегии используют около 95% российских инвесторов в сфере недвижимости.
Другие стратегии — инвестирование в долю в недвижимости или в паевые инвестиционные фонды (ПИФ).
Эксперты считают самым предпочтительным способом инвестирования покупку жилья в собственность. Она позволяет рассчитывать на максимальную доходность, говорит Голев.
В отличие от прочих вариантов, предполагающих получение инвестором только определенного набора прав требования, в случае покупки квартиры он будет иметь актив, который сохранится при любом сценарии, добавляет Щёкин.
Голев называет единственным преимуществом других вариантов инвестирования более низкий порог входа. Начинающим инвесторам с небольшим стартовым капиталом, по его мнению, можно попробовать вложиться в проверенные закрытые ПИФ.
Инвестиции в жилье в 2023 году
В 2023 году покупка квартиры с инвестиционной целью выглядит уже не столь привлекательным вариантом, как в предыдущие два-три года. Об этом, в частности, свидетельствует сокращение доли инвестиционных сделок. На рынке новостроек Москвы она начала снижаться прошлой весной. По данным ЦИАН, если в начале 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, то сейчас около 8–9%.
«В нынешних условиях на рынке нет того высокого спроса, который наблюдался в 2020–2021 годах. Инвесторы понимают, что вряд ли получится заработать на перепродаже квартир так же, как в предыдущие два года», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
По ее мнению, покупка недвижимости сегодня воспринимается больше как инструмент сохранения, а не приумножения средств. Последние полгода стоимость квартир и на первичном, и на вторичном рынке крупных городов стагнирует, а в некоторых локациях, в том числе и в Москве, даже уменьшается.
Тем не менее недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, особенно во время экономической нестабильности. «Не для собственного проживания сейчас покупают квартиры те, кто разочаровался в других способах сохранения сбережений (заморозка акций подорвала доверие к фондовому рынку, вклады приносят низкие проценты, автомобили подорожали в полтора-два раза), на фоне высокой инфляции россияне традиционно ценят реальные активы. Поэтому покупка квадратных метров востребована даже при нулевой ценовой динамике», — добавила Елена Лапшина.
Рассмотрим несколько городов, где покупка жилья может быть интересна с точки зрения инвестиций в 2023 году.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году: главное
Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая приобретается в целях сохранения или получения дохода.
Цены на квартиры сегодня не растут так же стремительно, как в 2020–2021 годах, но вложения в недвижимость, особенно в первичное жилье, по-прежнему привлекательны для инвесторов, говорят эксперты.
По мнению Щёкина, у инвесторов сейчас практически нет альтернатив вложению в жилье: в текущих условиях слишком велик риск потерять сбережения, тогда как недвижимость останется в собственности покупателя при любом сценарии.
«Даже если вложение средств позволит их только сохранить, а не приумножить, его все равно нельзя считать неудачным, так как останется сам актив», — добавляет Голев.
Самым привлекательным активом для инвестиций на рынке недвижимости, по мнению экспертов, остаются квартиры в новостройках. Доходность инвестиций в них при покупке квартиры на начальном этапе строительства дома составляет 15–30%.
Для эффективных инвестиций необходимо:
- заранее определить цель инвестиций;
- правильно оценить свои финансовые возможности;
- грамотно подобрать объект исходя из поставленной инвестиционной цели;
- внимательно изучить все данные о компании-застройщике;
- сравнить выбранный объект с похожими предложениями на рынке.
Перспективные миллионники и не только
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников (стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 81,8 тыс. и 101,8 тыс. руб. соответственно). При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.
Екатеринбург — крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке. «По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тыс. руб. (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос», — привела аргументы в пользу Екатеринбурга Елена Лапшина.
По ее словам, аналогичная ситуация в Тюмени — численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе «за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов». «В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени», — согласен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил он.
Еще один перспективный миллионник, по мнению экспертов, — Ростов-на-Дону, который входит в топ-5 самых комфортных городов России. Стоимость 1 кв. м на вторичке здесь составляет 106 тыс. руб. Город расположен в комфортных южных условиях, что повышает его привлекательность. При этом здесь, в отличие от Краснодара, еще есть возможность наращивать цены, отметила Елена Лапшина.
По данным «Этажей», в Ростове-на-Дону средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости на фоне геополитической обстановки в этом году продемонстрировала самый низкий из городов-миллионников рост — всего 6,6%, до 94,8 тыс. руб. «После стабилизации геополитической обстановки жилая недвижимость в Ростове-на-Дону будет стремиться закрыть образовавшийся гэп. Поэтому город может быть интересен инвестору», — отметил Сергей Зайцев.
Если при выборе города для инвестиций ориентироваться на годовую доходность от сдачи в аренду, то в среднем по миллионникам она составляет 5,9%. Наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Арендная доходность здесь составляет 4,6–4,8% годовых. Инвесторам, планирующим приобрести квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна — до 7,5%.
Динамика цены на вторичке в миллионниках и доходность
Город
Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке, тыс. руб.
Динамика в 2022 году, %
Годовая доходность аренды, %
Москва
302,2
-0,4%
4,8%
Санкт-Петербург
199,7
+2,7%
4,6%
Казань
144,1
+6,6%
4,7%
Нижний Новгород
117,0
+7,5%
5,6%
Краснодар
114,0
+3%
5,9%
Новосибирск
111,9
+11,2%
6,3%
Екатеринбург
106,6
+8,3%
6,6%
Ростов-на-Дону
106,0
+14%
6,6%
Уфа
104,6
+11,6%
5%
Самара
101,8
+13,6%
5,6%
Красноярск
100,9
+11,4%
6,2%
Воронеж
87,1
+8,5%
6,4%
Омск
87,1
+11,7%
6,4%
Пермь
86,8
+9,2%
5,9%
Волгоград
81,8
+17,2%
6,2%
Челябинск
68,9
+18,8%
7,5%
В среднем по миллионникам
120
+7,6
5,9%Данные: «Циан.Аналитика»
«В этом году вырастет спрос на курортные города с целебными минеральными источниками»
Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимости»:
— Среди городов, где в 2023 году будет выгодно покупать недвижимость с инвестиционными целями, я могу назвать Казань, Екатеринбург, Краснодар и Новосибирск. Также в условиях активного развития внутреннего туризма стоит выделить города-курорты с целебными водами — Пятигорск, Железноводск и Кисловодск.
Казань — один из культурных и туристических центров России. Кроме того, среди перечисленных городов она входит в тройку лидеров по росту цен на первичную недвижимость за год. Екатеринбург — крупный и активно развивающийся уральский город, где на фоне увеличения населения также продолжает дорожать недвижимость. То же самое можно сказать и о Новосибирске. Краснодар — один из самых больших южных городов России, который также интересен туристам.
Кроме того, мы предполагаем, что в этом году вырастет спрос на курортные города с мягким климатом и целебными минеральными источниками, например на Пятигорск, Железноводск или Кисловодск. Эти города входят в лидеры по росту цен на первичное и вторичное жилье. По данным «Авито Недвижимости», в 2022 году наиболее заметное удорожание новостроек наблюдалось в Пятигорске (+30%), Железноводске (+29,2%) и Казани (+25,6%), вторичной недвижимости — в Железноводске (+35,7%), Пятигорске (+22,1%) и Кисловодске (+16%).
Что будет с ценами на вторичку
За апрель и первую половину мая квадратный метр вторичной недвижимости в российских городах подорожал на 2,9 %, а средняя квартира подешевела на 1,1 %, говорят специалисты портала «Мир квартир». Короче говоря, рынок практически замер. Из-за высокой ключевой ставки в 20 %, которая напрямую влияет на ипотечную ставку, не у всех есть возможность купить за наличку. И совсем недавно, 26 мая, ЦБ снизил ставку до 11 %. Как это скажется на стоимости вторички? Оживится ли рынок недвижимости и поползут ли цены вверх?
Евгений Ким, инвестор в недвижимость и коуч Alfio Bardolla Training Group:
— Цены на вторичку, с большой долей вероятности, будут корректироваться в сторону понижения. Но вряд ли сильно.
Евгений Ким считает, что правительство РФ принимает достаточно мер для того, чтоб поднять покупательскую способность населения, поэтому стоимость квартир не будет сильно опускаться.
Эксперты Финтолка также говорят, что стоимость снизится не на весь вторичный рынок недвижимости, а где снизится — она будет продаваться с минимальным дисконтом.
Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин говорит, что для дома бизнес-класса в хорошей локации тенденция снижения цены даже не предвидится.
Глава Мещанского муниципального округа Москвы, эксперт в сфере недвижимости Александр Закускин тоже говорит, что на качественную вторичку с хорошей локацией в настоящее время цены будут заморожены и находиться в пределах +/-10 % диапазона первоначальной цены.
Доходность инвестиций в недвижимость
Недвижимость относится к классу консервативных инструментов сбережения средств. Доходность зависит от множества факторов, в первую очередь от стратегии инвестора.
По оценке Шавнева, в среднем у неквалифицированного инвестора в недвижимость при регулярных сделках на вторичном рынке доходность варьируется от 15% до 27% годовых, на первичном рынке годовая доходность редко превышает 25%.
Голев отмечает, что в среднем готовое первичное жилье на рынке дорожает примерно на уровне инфляции, то есть гарантирует сохранение средств. Относительно быструю и высокую доходность — до 15–20% в год — могут принести только вложения в ликвидные проекты на этапе котлована, указывает он.
По оценке Щёкина, за период строительства стоимость недвижимости может вырасти на 20–30%. К этому можно прибавить рыночный рост цен, который может быть и взрывным, как в 2020–2021 годах. Голев прогнозирует, что в ближайшие годы рост цен на новостройки ускорится, но вряд ли разгонится так, как в период пандемии.
Щёкин добавляет, что застройщики также нередко предлагают покупателям скидки. «Если удастся приобрести жилье со скидкой во время эпизодических акций, доходность от перепродажи может превысить 30–40%», — говорит он.
Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в 2023 году
По прогнозу Аналитического центра «Банки.ру», существенное оживление спроса на рынке недвижимости может начаться в III–IV кварталах 2023 года.
Основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что ситуация в российской экономике стабилизировалась, поэтому покупатели постепенно возвращаются на рынок. По его мнению, сейчас идет процесс адаптации к росту ипотечных ставок.
В 2022 году ставки были «экстремально низкими», но сейчас благодаря работе Центробанка ставки по программам с дополнительным субсидированием несколько выросли.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что в ближайшие месяцы положительная динамика на рынке недвижимости укрепится. Негативным событием для рынка, по его мнению, стало ограничение субсидированной ипотеки. Но к падению спроса это не приведет, так как сохраняются льготные госпрограммы и траншевая ипотека, добавляет он.
Стоит ли сейчас продавать свое жилье
А как быть продавцам вторички? Стоит ли сейчас продавать жилье?
Вопрос актуален, например, для россиян, покинувших страну. Не простаивать же добру! Да и если найти квартирантов в пустующее жилище, то периодически проверять состояние квартиры будет проблематично и накладно для кошелька…
Кому-то просто пора переезжать в другой город, меняться на более хорошую квартиру. Удачное ли сейчас время для продажи?
Сейчас продавцы квартир борются за каждого клиента, а покупателей за наличку вообще сложно найти. Чтобы привлечь желающих, нужно предоставлять покупателям значительные скидки, часто ниже рыночной стоимости. Поэтому если продажа не горит, то лучше отложить ее до стабилизации рынка, советует учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Хотя продавать стало тяжелее, для тех, кто за границей, сейчас, наоборот, самое выгодное время.
Денис Иливанов, эксперт по недвижимости:
— Пока рубль крепок и даже ставит рекорды «крепости», однозначно стоит продавать. Сложности с продажей есть, но на фоне укрепления рубля ряд продавцов готов снизить цену в рублях, чтобы купить что-то встречное. Ключевым моментом считаю осознание того, что делать дальше с полученными средствами. Оставаться с деньгами на руках сейчас рискованно.
Независимый финансовый консультант в инвестициях в недвижимость Ксения Ульянова также подсказывает, что, пока цены еще сильно не скорректировались, стоит продать жилье в России, а пока доллар и евро на исторических минимумах, можно присмотреться к покупке недвижимости за границей. Соответственно, сейчас есть шанс купить более качественное жилье за рубежом, чем могли позволить себе ранее.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse:
— Продавать или нет — все зависит от ваших целей и задач, а главное — сроков. Если вы готовы подождать осени с сезонной активизацией спроса, то можете и незначительно выиграть в цене. Однако в текущих реалиях неопределенности можно и проиграть. Если же вы намерены улучшить свои жилищные условия, то лучше это делать здесь и сейчас — жить сегодняшним днем.
В итоге, эксперты Финтолка говорят, что цены на вторичку сильно падать не будут, особенно если вопрос касается элитного жилья. Но в целом по рынку небольшая коррекция ожидается. А покупать вторичку или новостройку — каждый решает для себя сам, что для него в приоритете (иногда цена не самый ключевой фактор). И что делать с уже имеющейся квартирой — тут тоже стоит исходить из целей. Эксперты говорят: если это единственное жилье, то стоит повременить с продажей.
