Почему цены на недвижимость пойдут вверх
Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.
Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.
Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.
Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»:
— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).
По мнению экспертов, способствовать повышению стоимости жилья будут, в частности, дальнейший рост цен на стройматериалы, увеличение затрат застройщиков в связи с новыми обязательствами по строительству социальной инфраструктуры и другие факторы.
Поэтому прогноз цен на недвижимость в России выходит для покупателей так себе.
Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий:
— Доступнее жилье точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021.
Прогноз цен на вторичную недвижимость в 2024 году
возрастет стоимость не только первичного, но и вторичного сектора
Если сравнивать вторичный и первичный сектор недвижимости, очевидно, что спрос на вторичку в 2024 году будет выше. Как показывает социологические опросы, большинство потенциальных покупателей убеждены в том, что приобрести вторичное жилье проще и дешевле первичного.
Эксперты утверждают, что люди предпочитают вторичку, потому что:
- такое жилье, как правило, расположено в районах с развитой инфраструктурой;
- собственник квартиры или дома может сделать скидку, если грамотно поторговаться, особенно если жилье не в идеальном состоянии;
- многие предпочитают приобрести жилье в плохом состоянии и самостоятельно сделать там ремонт с нуля, а не покупать квартиру под ключ.
Однако следует отметить, что далеко не все банки позволяют приобрести вторичное жилье по ипотеке. Чаще всего кредит выдается на покупку жилья из первичного сектора.
Также следует отметить тот факт, что большинство потенциальных покупателей предпочитают вторичку, потому что боятся стать обманутыми дольщиками: строительство может затянуться на неопределенный срок, особенно в ситуации, когда экономика России переживает спад.
Однако, теперь правила покупки жилья в новостройках изменились. Деньги от покупателя поступают не застройщику, а на специальный эскроу-счет, и застройщик получает их только после того, как строительство завершено, а покупатель вселяется в квартиру. Если строительство затягивает, покупатель вправе получить свои средства назад.
Снижение цен на недвижимость в 2024 году
Что касается вторичного жилья, могут немного упасть цены на трехкомнатные квартиры, так как из-за большой площади содержать такое жилье довольно дорого; большая часть дохода проживающих уходит на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Так что тем, кто располагает средствами, лучше всего задуматься о покупке «трешки», сейчас они будут немного дешевле, чем обычно.
Возрастет стоимость жилья небольшой площади, но здесь все зависит от состояния вторички. Также возрастут спрос и цены на комнаты в общежитиях.
Снижения цен в ближайшее время, к сожалению, ждать не стоит. Тем не менее, приобрести жилье по приемлемой стоимости все-таки возможно, главное – следить за новостями жилищного рынка и вовремя откликаться на интересные предложения. Тогда увеличится количество шансов найти что-то стоящее и недорогое.
Также следует иметь в виду, что первичное жилье не всегда лучше вторичного; все зависит от площади, района и ряда других факторов. При возникновении вопросов рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному риелтору.
Прогноз цен на недвижимость в мире
Аналитики прогнозируют, что в странах Европы цены взлетят на 20 – 30%, это связано с тем, что санки против России «ударят» не только по российской, но и по зарубежной экономике, потому что прервется цепь экономического сообщения Востока и Запада.
Следует отметить, что предложение недвижимости на западном рынке вырастет из-за того, что многие российские знаменитости – певцы, актеры, политик – начнут продавать свое жилье за границей. Вероятнее всего, из-за этого цены могут даже немного упасть.
В настоящий момент из-за напряженной политической обстановки в мире эксперты не рекомендуют приобретать жилье за рубежом. Финансовые сделки, заключенные за рубежом, из-за санкций могут быть признаны недействительными.
Во всем виновата ипотека
В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2020 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.
Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.
Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021 года. В воздухе висел вопрос: что же будет дальше? Ведь льготную ипотеку взяли даже те, кто изначально планировал покупать жилье попозже, исчерпав тем самым спрос. А тут еще ключевая ставка Центробанка начала расти, увеличивая стоимость обычной, нельготной ипотеки. В такой ситуации просто взять и отменить любую поддержку заемщиков и застройщиков было чревато.
Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2022 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
— За 2020 и 2021 годы покупатели максимально выбрали наиболее ликвидные предложения, на рынке сформировался дефицит, потому что значительный объем нового предложения не удалось вывести. За 2021 год в продажу вывели только около 3,7 млн кв. м жилья, то есть фактически только восполнили те квадратные метры, которые были сданы. В 2022 году к выводу планируется около 5 млн кв. м, что должно сбалансировать рынок.
Прогноз цен на недвижимость в Санкт-Петербурге
В среднем, по мнению экспертов, покупка квартиры на Невском проспекте и в других местах исторического центра города обойдется в 30–50 миллионов рублей. Следует отметить, что в Санкт-Петербурге также довольно дорого стоят комнаты в коммунальных квартирах.
Они расположены в старых домах, давно требующих капитального ремонта, но покупателю приходится платить деньги за право проживать в историческом районе, рядом с объектами, представляющими культурную и историческую ценность. Таких коммуналок в центре Питера много, и спрос на них практически всегда есть.
Приобрести жилье в одном из спальных районов, например, в Купчино, можно будет дешевле. В среднем, трехкомнатная квартира обойдется в 15 – 20 миллионов рублей. Специалисты прогнозируют резкое повышение цен на недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга – Пушкине (Царском Селе) и Павловске.
Эти районы находятся близко к Питеру и практически считаются входящими черту города, но у них своя инфраструктура и важные объекты, представляющие интерес для туристов.
В то же время, в Пушкине и Павловске не так шумно и грязно, как в Петербурге, поэтому спрос на жилье там есть всегда, вне зависимости от цен. Ожидается, что падать он не будет, если только на 3–5% по сравнению в 2022 годом.
Почему цены на недвижимость пойдут вниз
Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.
Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.
Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС. Например, в 2021 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья
Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.
Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.
Подведем итоги. Большинство опрошенных Финтолком экспертов утверждают, что, пока спрос на недвижимость не исчерпан, есть поводы для роста цен и без льготной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести экономическая ситуация в стране, способная обрушить что угодно — и не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит сбрасывать со счетов — он еще может преподнести неприятные сюрпризы для застройщиков.
Прогноз цен на недвижимость в России
Россия – довольно большая страна, и стоимость недвижимости в Москве и, например, в Омске, может сильно различаться. Самое дорогое жилье на данный момент в следующих регионах:
- столица и Подмосковье;
- Петербург и Ленобласть;
- Нижний Новгород;
- Дальний Восток (потому что этот регион находится на границе с Китаем).
Купить квартиру или дом недорого можно в Центральном регионе. В таких городах, как Владимир, Белгород или Ярославль, можно приобрести трехкомнатную квартиру за 4 – 5 миллионов рублей, причем в хорошем состоянии. Жилье на первичном рынке стоит чуть дороже, но в среднем цена на «трешку» не превысит 10 миллионов.
Цены на недвижимость в 2024 – прогноз аналитиков
Спрос на загородные дома носит сезонный характер и обычно увеличивается в теплое время года. Зимой количество делающих купить дачу, наоборот, падает.
В целом, финансовые аналитики утверждают, что рост цен на недвижимость продлится недолго. Дело в том, что стоимость жилья растет циклично, и полный цикл составляет примерно четыре года. Последний такой цикл начался в 2019 году, следовательно, в 2024 можно ожидать незначительное снижение.
Но оно вряд ли будет заметным, так как на фоне инфляции и резкого взлета доллара повысятся цены на продукты и товары первой необходимости. Следовательно, потенциальные покупатели будут тратить большую часть своего дохода именно на продукты, а в таких условиях о покупке жилья человек, чаще всего, даже не думает.
Прогноз цен на загородную недвижимость
Динамика цен на недвижимость за городом меняется в сторону роста
В среднем, стоимость дачного дома в Подмосковье составит 50 миллионов рублей, в Ленобласти – 30 миллионов.
Спрос может немного вырасти, но предложение, скорее всего, упадет; в трудные времена люди предпочитают не продавать загородные дома, так как рассматривают их в качестве запасного варианта для жизни в том случае, если в городе не будет работы.
Недорого приобрести в регионах можно будет небольшие дачные домики. Также стоимость загородного жилья во многом зависит от местности. Если в деревне нет газа, дома стоят дешево; в поселках и селах с газификацией купить недорогой дом вряд ли получится.
Дешевле всего стоят старые деревянные дома под снос, многие покупают их, чтобы снести и потом построить новое жилье.
Однако, в некоторых случаях сам дом дешевый, а земельный участок, на котором он стоит, дорогой (например, если дом находится рядом с объектами исторической и культурной важности – рядом с храмом, монастырем, историческим центром)
Прогноз цен на недвижимость в Москве
Ожидается, что в Москве в первую очередь вырастут цены на небольшие квартиры-студии, так как они в последнее время пользовались наибольшим спросом. В среднем, в 2022 году стоимость такого жилья составляла от 11 до 15 миллионов рублей, в зависимости от района, уровня ремонта, площади.
Приобрести трехкомнатную квартиру в хорошем районе в столице в 2024 году обойдется в среднем в 30 – 40 миллионов рублей. На вторичном рынке жилье будет стоить дешевле, в пределах 20 миллионов.
Ожидается значительное, на 30 – 40%, падение спроса на элитное жилье в новых бизнес-районах города, в связи с падением общего уровня благосостояния москвичей и покупательской способности россиян в целом.
Однако, как показывает практика, даже в периоды кризиса такое жилье продолжают покупать люди с высоким уровнем дохода, поэтому падение спроса, вероятнее всего, пройдет практически незаметно.
Иногда вторичное жилье в Москве стоит дороже первичного. Это бывает в том случае, если вторичное жилье находится в районе с развитой инфраструктурой, а первичное – в новом районе на окраине города, где совсем недавно был пустырь.